„Euribor“ palūkanų norma, nuo kurios priklauso, kokio dydžio bus paskolos įmokos, ir toliau išlieka aukštame lygyje. Tuo metu Europos Centrinio Banko atstovai bent jau kol kas nesiryžta griebtis ryžtingesnių veiksmų, kurie sumažintų finansinę naštą gyventojams.
Rinkos ekspertai – „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis bei „Real Data“ vadovas Arnoldas Antanavičius – „Žinių radijo“ laidoje įvertino, ko gali tikėtis gyventojai, norintys įsigyti būstą.
Pirmasis klausimas apie geopolitiką. Kiek ta geopolitika turi įtakos šiandieninei NT rinkai?
S. V. Aš manau, kad geopolitika daro įtaką NT rinkai. Ir ji kartu su galbūt nusibodusiomis aukštomis palūkanomis yra bene esminiai veiksniai, kodėl rinka yra mažiau aktyvi, negu galėtų būti.
Bet jau palūkanas kažkaip visi pamiršo. Ar dar ne?
S. V. Nei susitaikė, nei pamiršo. Sandorių kiekiai rodo, kad jie nesiekia dar tų metų, kurie buvo sėkmingi. Aš nekalbu apie 2021–2022 m., kai buvo toks beprotiškas bumas. Bet ir tų nuosaikesnių metų – 2019–2020 m. rodiklių nėra [pasiekta].
Vis dėlto tai [padidėjusios palūkanos] yra reikšmingas veiksnys, tik tiek, kad galbūt jau pabodo apie tai kalbėti. Bet geopolitika irgi yra tas veiksnys, kuris jau egzistuoja porą metų, bet reikia pripažinti, kad jis yra reikšmingas. Kad vis dėlto dalis žmonių turi tą nerimą. Ir, taip pavadinkime, nelabai reikšmingai priiminėja sprendimus, susijusius su NT, ypač, jeigu kalbėtumėme apie investuotojus.
Tai reiškia, kad jeigu būsto ieškai savo poreikiams, tikėtina, kad tau galbūt mažiau reikšminga. Bet jeigu esi investuotojas, kuris galvoja apie įvairias alternatyvas, perki būstą ne sau, o galų gale, jeigu esi dar didesnis investuotojas, kuris turėjo įvairiausių opcijų, pasirinkimų ne tik Lietuvoje, bet ir užsienyje, gali būti, kad tavo žvilgsnis nukryps ir kitur.
<...> Nesant to veiksnio [geopolitinės reikšmės], rinka būtų aktyvesnė. Lygiai taip pat, kaip būtų aktyvesnė ir bus aktyvesnė, kada pradės mažėti palūkanos.
Ar teisingai aš pastebiu, kad apskritai NT, kaip investicija, praranda kažkiek dėmesio, ir dėl to galbūt yra kaltos kitos investicijos rūšys, kurios gerina savo sąlygas?
A. A. Dvi priežastys galbūt yra, dėl ko NT nėra labai patrauklus kaip investicija šiuo metu Lietuvoje. <...> Alternatyvos yra viena iš priežasčių. Mes su Sauliumi, man atrodo, prieš kokius metus jau buvome apie tai pradėję kalbėti, kad, pakilus palūkanoms, galima pradėti dairytis, yra alternatyvių instrumentų. Ir lietuviai atranda juos po truputį – vieni labiau, kiti mažiau.
Bet dar yra antra priežastis – tie, kas perka ne sau, ne gyvenimui, o investavimui, ką darydavo iki šiol Lietuvoje arba skirtinguose miestuose, pajūryje ar sostinėje, tai dalis vis dėlto renkasi, kad ir tą patį NT kaip objektą, bet ne Lietuvoje. Ir tokiu principu bando diversifikuoti.
Ir čia pagrindinė priežastis – geopolitinė situacija. Į tą pačią Pietų Europą dairantis, tai tikrai nėra, kad ten reikia skubėti pirkti tik dėl to, kad ten kainos kyla ar labai uždirbsi iš NT.
Dažnu atveju tikriausiai daug kam kyla krūva papildomų klausimų, išsiaiškinti tų valstybių mokestines sistemas, galimybes įsigyti, iki banko sąskaitos atsidarymo dar reikia nukeliauti nemažus kelius, tai tikrai rūpesčių daug.
Labiau tai matai kaip planą B, išaušus valandai X. Ar labiau tai patraukliau kaip investicija?
A. A. Čia, panašu, kaip planas B. Bent jau, kiek aš susiduriu su žmonėmis, su kuriais tenka pabendrauti, tai jų tokia vos ne priverstinė kažkuria prasme investicija ir dairymasis į užsienio šalis dėl to, kad kaip ir saugiau, ramiau, bus kažkoks turtas už Lietuvos ribų, nes to turto Lietuvoje ir taip yra. <...> O ten, kad dėl investavimo galimybių, tai, man atrodo, kad negirdėjau nė karto.
Ne visi net ir perka kažkokiai nuomai ar dar kažkam. Kiti tiesiog perka sau, turėjimui, kad galėtų atvažiuoti, kada nori, kada reikia.
Kaip situacija Baltijos šalyse – ar yra panašumų?
S. V. Iš principo – taip, mes esame vienas regionas, tai ta situacija yra labai panaši. Lygiai tie patys skauduliai – aukšto palūkanos ir geopolitika. Tik tiek, kad gal Lietuvoje geresnės, optimistinės nuotaikos.
Nes jeigu mes iš principo esame išvengę kainų kritimo ir turbūt jau nebegrįšime [į šį etapą], nes, panašu, kad nėra blogėjančių rodiklių, išskyrus geopolitiką, kurios mes nenuspėsime.
Lietuvoje sandorių skaičius yra sumažėjęs, tačiau kainos nesumažėjo. Estijoje ir Latvijoje yra lygiai taip pat – sandorių skaičiaus sumažėjimas, tačiau kai kuriuose segmentuose tai jau išsiverčia ir į kainų sumažėjimą, nekalbant jau apie tolesnes Skandinavijos šalis.
Tai reikia pripažinti, kad NT prasme Lietuva išlieka optimistiškiausiu regionu. Gal tai yra ir gerai, nes vis dėlto stabilumas rinkoje yra gerai negu tas šokinėjimas aukštyn, žemyn ir panašiai. Turbūt yra taip, kaip mes ir prognozavome – rinka laikysis tol, kol bus vilties.
<...> Sakyčiau, kad dar turėsime, pavadinkime taip, artimiausiu metu stabilią rinką.
Kaip dėl pasiūlos?
A. A. Aš gal dėl tos pasiūlos nedramatizuočiau labai stipriai. Rinka, naujos statybos plėtra neveikia taip stipriai iš pasiūlos pusės. <...> Jeigu mes taip kalbame apie visą Lietuvą, vadinasi, vystytojų įtaka pasiūlos kūrimui ir rinkos aktyvumui nėra tokia didelė, kaip gali kažkam atrodyti. Pasiūlos visada gali atsirasti iš antrinės rinkos ir galbūt tų žmonių, kurie turi nusipirkę ne po vieną būstą.
<...> Tai labai priklauso nuo to, ką nuspręs žmonės – ar jie nori laikyti turtą ir turi kažkokį tikslą, viziją, ar jie keičia kažkokius planus ir nori to turto atsisakyti, ir atitinkamai išmeta į pasiūlą.
Tai ta pasiūla gali labai netikėtai atsirasti iš kitų vietų, kur mes galbūt net to nesitikėtumėme. Kai sako, kad vystytojai statys mažiau ir esą tada nebus pasiūlos, tai aš linkęs nesutikti su ta mintimi.
<...> Dabartinis laikotarpis man bent jau asmeniškai pradeda priminti 2012 m., tada mes maždaug atsistojome ant dugno. <...> Tikriausiai šiuos metus šalia to dugno vaikščiosime. Ir tik pradėjus tiems rodikliams – „Euribor“ ir kitiems – atsiversti į tuos, kurių mes tikimės, greičiausiai, jau pradėsime lipti į viršų. Aišku, visuomet lieka geopolitinė situacija.
Kaip prognozuotumėte NT kainų ir sandorių dinamiką artimiausiu metu?
S. V. Artimiausiu metu, aš manau, kad didesnių pokyčių nebus. Vis dėlto didžiausias faktorius, kuris gali daryti įtaką – tai faktinis palūkanų mažinimas. Klausimas, kaip greitai jis vyks, ir apskritai – ar jis įvyks.
Tai šiuo atveju dauguma ekonomikos ekspertų prognozuoja, kad tai neišvengiamai bus šiemet. Jeigu rišantis prie šių prognozių, faktas yra tas, kad rinka šiemet bus optimistiškesnė. Jeigu žiūrėti į pagrindinius bazinius rinkos rodiklius, tai gaunasi iš esmės, kad nėra kažkokio rodiklio, kuris patemptų rinką žemyn.
Jeigu žiūrėtumėme į demografiją, aišku, didmiesčiuose ji tikrai nepablogės – žmonių skaičius auga, darbo vietos kuriamos. Kalbant apie žmonių pajamas – vėlgi prognozuojamas atlyginimų kilimas. Jeigu kalbame apie skolinimosi kainas – panašu, kad jos nedidės, o labai didelė tikimybė, kad mažės.
Tai visi baziniai faktoriai, kurie daro įtaką NT, teoriškai turėtų pagerėti. Tai klausimas, kodėl tas pagerėjimas neturėtų persikelti į sandorius?
Bet, kaip aš ir minėjau, kainos vargu, ar persikels į kažkokį veržlų augimą. Vis dėlto mes esame užsifiksavę pakankamai aukštą kainų lygį, kuris yra pakankamai skausmingas daugumai pirkėįų. Jeigu kalbėtumėme apie įperkamumą, faktas tas, kad metu pabaigoje jis bus didesnis. Jeigu kainos neaugs, o atlyginimai didės, matematiškai ir ypač mažėjant palūkanoms, tas įperkamumas augs.
Bet jis tikrai nėra toks, kad viliotų pirkti nieko negalvojant, skubant ir pan., kaip tai buvo 2020 m. pabaigoje, kai buvo akivaizdu, kai kainų lygis buvo per žemas, palyginti su atlyginimais ir kitų rodiklių dinamika. Dėl to žmonės aiškų signalą – pirkti dabar, nes paskui brangs. Dabar tas signalas, vėl naujas etapas žaidimo – pirk, nes greitai brangs – nėra realus.
A. A. Iš esmės pritariu, ką sakė Saulius, nes, man atrodo, praeiti metai buvo tai, kas praktiškai galėjo nutikti blogiausio, arba tuos blogiausių rodiklių piką pasiekėme. Palūkanos – galima sakyti, kad net jau dabar kažkiek mažėja, nes ne kiek „Euribor“ svarbu, kiek sumažėja, bet kiek galutinė palūkanų kaina. Ir bankai mažina maržas.
<...> Aš manau, kad su pavasariu tos nuotaikos gal kažkiek turėtų būti geresnės. Ir sandorių skaičiai turėtų būti geresni, ir šie metai kažkiek aktyvumo prasme turėtų būti geresni nei praeiti.
Vadinasi, tam tikras pamatas bus paklotas galbūt kažkam pradėti galvoti, kad jau gal verta vėl kažką dairytis ir nusipirkti. Atitinkamai vėl užsisuka tas kitas teigiamas ciklas. Bet kol kas reikėtų palaukti ryžtingesnių Europos Centrinio Banko veiksmų, tikresnių pokyčių.
Visą pokalbį galima išgirsti čia:
