Į tv3.lt portalą kreipėsi vilnietė Evelina (tikras vardas ir pavardė – redakcijai žinomi), kuri papasakojo, kad butą nuomojasi jau kiek daugiau nei 2 metus.
Anot jos, pirmą kartą buvo pasirašyta nuomos sutartis, po pirmų nuomos metų ji baigėsi, tačiau šalys jos nepratęsė, o mergina ir toliau ten gyveno, mokėdama tą pačią kainą.
„Tačiau dabar, praėjus 2 metams, savininkai nusprendė nuomą pakelti net 400 eurų per mėnesį. Ar jie gali taip daryti, net jei ir nebuvo galiojančios sutarties dėl kainos?
Mes net negalvojome ieškoti naujo buto, bet dabar, kol surasime, negi visus tuos mėnesius teks mokėti net 400 eurų daugiau?“ – teiravosi skaitytoja.
Sutartis lemia, ar turi teisę didinti kainą
Advokatų kontoros „Žiemelis, Valys, Rugys ir partneriai“ advokatas Karolis Rugys nurodė, kad sutartis jos šalims turi įstatymo galią, todėl nuomos kainos apskaičiavimo, perskaičiavimo, padidinimo ir pan. tvarka pirmiausia turi būti vertinama pagal tai, ką šalys sulygo ir dėl ko susitarė sudarydamos sutartį.
Anot jo, būtent vadovaujantis sutarties nuostatomis turi būti vertinama, ar nuomotojas turi teisę padidinti nuomos kainą.
Remdamasis Civiliniu kodeksu (CK) advokatas įvardijo, kad nuomotojas turi teisę reikalauti padidinti nuomos mokestį šalių susitarimu jų suderintais terminais, jeigu ta teisė yra numatyta nuomos sutartyje, tačiau ne daugiau kaip du kartus per metus.
„Nuomininkas su nuomotojo reikalavimais gali nesutikti tuo atveju, jeigu nuomos kainos padidinimas nėra numatytas nuomos sutartyje (šalys dėl to nesulygo) arba nuomotojas nuomos mokestį siekia padidinti pažeisdamas nuomos sutarties sąlygas.
Nuomotojas neturi teisės vienašališkai didinti nuomos kainos, jeigu to nenumato tarp šalių sudaryta sutartis“, – komentavo K. Rugys.
Paklausus, ar yra skirtumas, kokia sutartis – terminuota ar neterminuota yra sudaryta – pašnekovas atsakė, kad nuomos sutarties terminas neturi įtakos nuomos kainos didinimui.
Sutartis galioja net ir pasibaigus terminui
Komentuodamas konkretų Evelinos atvejį advokatas teigė nežinantis konkrečių faktinių aplinkybių, t. y. kokie susitarimai, įskaitant ir žodinius, buvo tarp šalių, kuomet suėjo nuomos terminas ir pan.
Todėl galėjo pakomentuoti tik bendrai, pabrėždamas, kad žodiniai ar rašytiniai (pvz., el. paštu) susitarimai gali iš esmės lemti ir keisti situaciją.
„Noriu atkreipti dėmesį, kad nuomos sutartis nėra laikoma nebegaliojančia. CK numato – jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip 10 dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.
Vertinant, kad sutartis tapo neterminuota, reikia įvertinti nuomos sutarties sąlygas, kuriose yra numatyta nuomos kaina, jos perskaičiavimo, didinimo tvarka. Būtent įvertinus nuomos sutarties sąlygas galima nustatyti, ar nuomininkas turi teisę atsisakyti mokėti padidintą nuomos mokestį“, – dėstė teisininkas.
Pasak NT eksperto Manto Mikočiūno, kiek jam teko susidurti, jeigu nuomos sutartis pasibaigia ir toliau vyksta nuomos procesas, traktuojama, kad buvusios sąlygos abi šalis tenkina, tačiau terminų ir būsimų sąlygų tai niekaip nelemia.
„Pretenzijų dėl praėjusio laikotarpio, tikėtina, nė viena iš šalių negali reikšti, bet įgyti kažkokių privilegijų ar garantijų (dėl kainos, termino ar pan.) taip pat negali.
Turto savininkas gali nuspręsti apskritai nenuomoti turto arba pakelti kainą, kiek jam atrodo tinkama, lygiai taip pat nuomininkas gali su ja nesutikti“, – komentavo M. Mikočiūnas.
Anot jo, jeigu sutartis – jau pasibaigusi, nėra tokios išraiškos, kuri būtų „normali“ kainai kelti arba ne.
NT eksperto aiškinimu, dėl nutraukimo ir išsikraustymo terminų reikėtų žiūrėti į jau pasibaigusią sutartį, nes, tikėtina, būtų traktuojama, kad sutarties sąlygos (įskaitant nutraukimo, išsikraustymo terminus) šalis tenkino:
„Todėl šie procesai turėtų būti daromi pagal pasibaigusios sutarties sąlygas.“
Kur kreiptis?
Jeigu nuomotojas laikosi nuomos sutarties sąlygų ir jų pagrindu siekia padidinti nuomos mokestį, tai toks reikalavimas, K. Rugio teigimu, yra laikomas teisėtu, o nuomininkui jo nevykdant nuomotojas gali kreiptis į teismą ir reikalauti priteisti susidariusį įsiskolinimą.
„Mano rekomendacija: įvertinti nuomos sutarties nuostatas ir nustatyti, ar nuomotojo reikalavimas yra teisėtas.
Jeigu nuomininkas yra vartotojas, t. y. fizinis asmuo, kuris nuomojasi gyvenamąsias patalpas savo reikmėms, jis gali savo pretenzijas dėl netinkamo nuomos sutarties laikymosi nuomotojui pateikti raštu“, – kalbėjo teisininkas.
Jo aiškinimu, jeigu nuomininkas mano, kad savininkas reikalauja nuomos padidinimo neteisėtai, tai savo nesutikimą ir reikalavimus, pvz., nuomos mokestį palikti tokį patį, turi išdėstyti raštu.
O nuomotojas, pasak advokato, privalo atsakyti ne vėliau kaip per 14 dienų raštu. Jeigu jis to nepadaro arba nesutinka su reikalavimais, nuomininkas gali kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (VVTAT) arba į teismą, kad tarp šalių iškilęs ginčas būtų išspręstas.
„Šiame procese ir bus įvertinta, ar nuomos kainos padidinimas yra teisėtas“, – komentavo K. Rugys.
Daug nulemti gali net ir kablelis
Anot kalbinto advokato, jeigu nėra kitų susitarimų, tai sutartis nėra laikoma nebegaliojančia, o tampa neterminuota. Taigi, teisininko teigimu, tolesniam nuomos teisiniam santykiui yra ir toliau taikomos nuomos sutarties sąlygos.
Pašnekovas neslėpė, kad dažnu atveju, kuomet bendrai kyla nuomos kainos, nuomotojai irgi ją nori padidinti.
„Nuomininkui siekiant apsisaugoti save nuo tokio nesąžiningo veiksmo, svarbu atidžiai išanalizuoti nuomos sutarties sąlygas ir įvertinti, ar jam tinka tvarka, kuri yra numatyta dėl nuomos kainos padidinimo.
Svarbu aiškiai ir nedviprasmiškai susitarti dėl visų nuomos sutarties sąlygų, įskaitant ir nuomos kainos perskaičiavimą, kas ne tik, kad sumažina galimybę dėl ateityje kilsiančių ginčų, tačiau kilus ginčui padeda aiškiau įvertinti esamą situaciją“, – dėstė K. Rugys.
Pasak jo, savaime suprantama, kad rinkoje nuomos kaina gali keistis, tad šalys irgi gali norėti keisti sutartą nuomos kainą – tiek ją mažinti, tiek didinti.
Todėl reikia įvertinti, ar nesutarus dėl kainos ar kitų sąlygų keitimo šalys nepasinaudos galimybe nutraukti nuomos sutartį.
„Tik nutraukimo pasekmės taip pat dažniausiai yra sutartyje numatomos, kur nustatoma, kada, kokiais terminais ir kokiomis sąlygomis šalys gali nutraukti sudarytą sutartį.
Pasitaiko atvejų, kuomet net gramatinė klaida, pvz., ne ten padėtas kablelis, keičia visą susitarimo esmę. Todėl svarbu atidžiai įvertinti sutarties sąlygas ir jų prasmę, nes kilusio ginčo sprendimą būtent jos ir lems“, – įžvalgomis dalinosi teisininkas.
