Būsto kainoms stiebiantis aukštyn, gyventojai, nors ir kukliau nei ankstesniais mėnesiais, nesustoja pirkti gyvenamojo būsto.
Savo ruožtu specialistai gyventojus įspėja neskubėti ir, prieš perkant išsvajotus namus, tinkamai įvertinti sutartyje nurodomas sąlygas, iš anksto įvertinti prieš tai atliktus su nekilnojamuoju turtu susijusius darbus, mat vėliau, išlindus statybų brokui, gali tekti paploninti piniginę pačiam įsigyto būsto savininkui.
Kas turėtų sumokėti už būsto defektus?
Šiuo metu Civiliniame kodekse nurodoma, kad už būsto įrengimą atsakingi asmenys privalo įsipareigoti, kad naujam statiniui taip pat bus suteikta garantija.
Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba (VVTAT) paaiškina, kad rangovas atsako už pastato sugriuvimą ar defektus, jeigu jie buvo nustatyti per 5-erius metus, 10 metų – esant paslėptų statinio elementų (kontstrukcijų, vamzdynų ir kt), taip pat 20 metų garantija taikoma, jeigu defektus statybų vystytojas paslėpė tyčia.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas (LNTPA) Mindaugas Statulevičius savo ruožtu primena, kad, prieš perkant brangų pirkinį – būstą – privalu atkreipti į sutartyje iškeltas sąlygas tam, kad gyventojai vėliau nesusidurtų su papildomomis išlaidomis.
„Sutartyje turi būti aiškiai pasakyta turto, kuris yra perkamas, kaina, statybos terminai, jei terminai nėra išlaikomi, kokios yra sankcijos ar baudos, ar vystytojas numato dalį pinigų sumokėti būsto pirkėjui už tai, kad jis patiria nepatogumus“, – kalbėjo pašnekovas.
Net jei ir statybų vystytojas bankrutuotų, NT eksperto teigimu, yra numatomos tam tikros garantijos, kurios garantuotų, kad, tarkime, nupirkto buto defektai būtų pašalinti.
„Egzistuoja esminis reikalavimas, kad iki 3 metų nuo projekto pabaigos vystytojas 5 proc. visos pastato statybos kainos užšaldo tam, kad vėliau pinigai būtų skirti galimų defektų taisymui.
Pavyzdžiui, jei prakiuro stogas, suskilinėjo trinkelės, tai bendrija gali savo ruožtu kreiptis dėl defektų šalinimo. Jeigu vystytojas negali to padaryti, tuomet yra panaudojamos įšaldytos lėšos“, – paaiškino M. Statulevičius.
Garantija – „slidus dalykas“
Nors gyventojai, įsigiję būstus, tarsi gali jaustis saugūs dėl numatyto garantinio laikotarpio, jeigu staiga paaiškėtų, kad pastatas turi tam tikrų defektų, tačiau specialistai sako, kad realybė gali būti kiek kitokia.
„Garantija yra ganėtinai „slidus“ dalykas, nes vėliau gali tekti įrodinėti, kur buvo padarytos rangovo, o kur vystytojo klaidos.
Dėl šios priežasties svarbu pasidomėti, iš ko perkamas būstas, pažiūrėti bendrovės istoriją, ar jos savininkams yra tekę spręsti klausimus, susijusius su garantiniu taisymus, kaip buvo vykdomi tokie įsipareigojimai. Taip pat praverstų įvertinti kitus vystytojo atliktus projektus, galbūt netgi pakalbėti su gyventojais, kurie jau turi įsigiję būstą iš jūs dominančios bendrovės“, – patarė M. Statulevičius.
NT turto brokeris Mantas Mikočiūnas antrina, kad ne visos įmonės noriai vykdo savo įsipareigojimus.
„Tikrai ne visi vystytojai noriai ir tvarkingai suteikia garantijas. Tikrai yra tokių asmenų, kurie pardavinėja individualius arba sublokuotus namus. Pasitaiko ir tokių atvejų, kai net ir ganėtinai stambių įmonių atstovai garantinį remontą atlieka neatsakingai – atvažiuoja, paklijuoja kažką, kad „pratemptų“ tą 5-erių metų terminą, ir išvažiuoja“, – kalbėjo M. Mikočiūnas.
Rinkoje egzistuojančių keblių situacijų, su kuriomis gali susidurti gyventojai, pasak pašnekovo, yra daugiau.
„Pastaruosius porą metų žmonės neretai pirko NT objektus iš brėžinių. Vadinasi, gyventojai tokiu atveju perka viziją. Tačiau vėliau, vystytojui pardavus butus ar sublokuotus namus, ne visada išpildo tai, ką buvo nurodęs sutartyje. Kitaip tariant, neįgyvendino tai, kas prieš tai buvo parodyta paveiksliuke. Vėliau prasideda atvira diskusija apie tai, kad neva pasikeitė planai, todėl, tarkime, žaidimų aikštelės, automobilių stovėjimo aikštelės ar asfaltuoto privažiavimo nebus“, – pasakojo NT brokeris.
M. Mikočiūnas svarsto, kad gyventojai, prieš įsigydami būstą, turi atlikti namų darbus ir įvertinti kiekvieną detalę, kad vėliau netektų susidurti su papildomais iššūkiais, kurie atneštų finansinių nuostolių.
„Yra du variantai: jeigu būstas jau yra pastatytas, geriausia kviestis statybų srities ekspertą, kuris galėtų įvertinti atliktą darbų kokybę. Jei būstas perkamas iš brėžinio, galbūt tokiu atveju tikslingiausia būtų kreiptis į teisininką, kuris sudėliotų sutartį taip, kad, vystytojui neįgyvendinus pažadėto statybų projekto, vėliau netektų patirti finansinių nuostolių“, – teigė brokeris.
Skirtingu laikotarpiu, skirtingos ir kainos
Net jei pašnekovui ir pavyktų įrodyti savo teisybę, o darbų vystytojas būtų priverstas pirkėjui sugrąžinti visus pinigus, nereiškia, kad gyventojas vėliau galės tuo džiaugtis, mat dėl infliacijos rodiklių rinkoje už atgautus pinigus vėliau galima taip ir nieko padoraus neįsigyti.
„Net jei ir pirėkjui pavyks nuginčyti sandorį už tai, kad vystytojas nuslėpė defektus, jis susigrąžintų pinigus. Tačiau dažniausiai tokie procesai užtrunka ne vienerius metus, tad didžiausia problema, kad pirkėjas, atgavęs pinigus, vėliau už tą pačią sumą rinkoje gali nerasti geidžiamo varianto, kadangi kainos gali būti išaugusios.
Tad kai kuriais atvejais būstą pardavęs asmuo netgi sutiktų grąžinti pinigus, o vėliau suremontuotą pastatą būtų galima parduoti brangiau, nes tai jam apsimokėtų“, – pastebėjo M. Mikočiūnas.
Taikiai susitarti dažniausiai nepavyksta
Advokatas Deivis Valiulis antrina pašnekovams, kad vienas pagrindinių dalykų, į ką turėtų atkreipti gyventojai, tai yra pasirašomos sutartys, nes vėliau, kilus ginčui, taikiai susitarti gali ir nepavykti.
„Sudarant bet kokią sutartį, reikėtų gerai susipažinti su jos nuostatomis ir reikalauti, kad dalis jų būtų įtvirtintos net standartiškai rengiamose ir kitos šalies pasiūlytose sutartyse. Pirkdamas būstą asmuo turi būti apdairus bei įvertinti visas pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas.
Sutartyje turi būti nurodyti tikslūs duomenys apie parduodamą nekilnojamąjį daiktą, taip pat nurodoma tiksli pardavimo kaina, pinigų sumokėjimo sąlygos ir etapai. Taip pat į sutartį yra įtraukiami visi pardavėjo ir pirkėjo įsipareigojimai bei užfiksuojama, kada nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą pereina pirkėjui“, – kalbėjo D. Valiulis.
Nors statytojas, pasak advokato, pirkėjui turi garantuoti, kad būstas bus pastatytas ir įrengtas naudojant visus kokybės reikalavimus atitinkačias statybines medžiagas, tačiau tai nereiškia, kad pastatas bus be statybos defektų. Visgi D. Valiulis primena, kad statytojo atsakomybė, jeigu paaiškėja, kad pastatas turi trūkumų, nėra absoliuti.
„Pardavėjas nėra atsakingas už akivaizdžius parduodamo turto trūkumus, kurie sutarties sudarymo metu galėjo būti pastebėti pirkėjui neatliekant matavimų specialiais prietaisais ar nesiimant kitų specialių turto įvertinimo priemonių. Taip pat statytojas nėra atsakingas, jei apie trūkumus pirkėjas yra informuojamas ar jam kitu būdu tampa žinoma apie trūkumus arba nustačius, kad pirkėjas negalėjo nežinoti apie juos.
Visais atvejais, nustačius įsigyto būsto trūkumus, kurie negalėjo būti pastebėti sudarant sutartį, pirmiausia rekomenduotina raštu kreiptis į pardavėją su reikalavimu pašalinti nustatytus trūkumus. Tik vėliau, jei pardavėjas trūkumų nepašalino pirkėjas galėtų imtis trūkumų pašalinimo pats bei atitinkamai reikalauti pardavėjo atlyginti patirtas išlaidas“, – paaiškino pašnekovas.
Be to, advokatas sako, kad neretai tam tikrų ginčų gali kilti ir tada, kuomet yra įsigyjamas nebaigtos statybos būstas.
„Tokiu atveju, kai pats pirkėjas įsirengia būstą iki 100 proc. baigtumo, o vėliau susiduria su būsto defektais, kyla begalė klausimų, pavyzdžiui, kas ir kokioje apimtyje atliko konkrečius darbus - pardavėjo rangovai, ar pačio pirkėjo rangovai, taip pat, ar pats pirkėjas, įsirenginėdamas būstą, neatliko kažkokių darbų, kurie sugadino pirktą daiktą, būstą ir taip sukėlė žalą.
Todėl, sudarant sutartis, reikėtų kaip įmanoma detaliau aprašyti, kokio baigtumo lygio būstas yra perkamas ir kokie rangovo darbai buvo atlikti iki įregistruojant atitinkamą būsto baigtumo procentą“, – teigė D. Valiulis.
Išvardija pagrindines pirkėjo teises
VVTAT savo ruožtu tvirtina, kad nusiskundimų, susijusių su statybų defektai, pasitaiko, todėl gyventojams dar kartą primenamos visos teisės, tad pirkėjas iš vystytojo arba statytojo gali reikalauti:
- Kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina;
- Kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti;
- Grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.
Specialistai taip pat pataria gyventojams, į ką svarbu atkreipti dėmesį sudarant pirkimo–pardavimo sutartį:
- Išsamiai aptarkite sutarties objektą;
- Nustatykite tarpusavio teises bei pareigas, bendradarbiavimo, ginčų sprendimo klausimus;
- Nustatykite proporcingą atsakomybę už sutartinių įsipareigojimų neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą – delspinigius, baudas;
- Detaliai nustatykite mokėjimų terminus, aptarkite sąlygas dėl mokėjimų sustabdymų, jei darbai neįvykdyti ar netinkamai įvykdyti;
- Detalizuokite priėmimo perdavimo terminus;
- Įtvirtinkite garantinius terminus;
- Aptarkite įspėjimo dėl sutarties nutraukimo terminus bei jo būdus;
- Atidžiai perskaitykite sudaromą sutartį.
Primenama, kad jeigu vartotojui kilusio ginčo su statytoju ar rangovu nepavyksta išspręsti taikiai, visuomet gali kreiptis į VVTAT dėl ginčo nagrinėjimo neteismine tvarka.
Statistikos departamentas ketvirtadienį paskelbė, kad statybos sąnaudų elementų kainos birželį, palyginti su geguže, padidėjo 1,1 proc., o didžiausią įtaką bendram kainų pokyčiui turėjo vidutinio valandinio darbo užmokesčio padidėjimas 2 proc. bei statybinių medžiagų ir gaminių kainų – 0,9 proc., mašinų ir mechanizmų darbo valandos kainų padidėjimas 0,2 proc.
Iš statybinių medžiagų ir gaminių daugiausia – 2,7 proc. – pabrango izoliacinės medžiagos, 2,6 proc. – betono ir gelžbetonio gaminiai, 2,5 proc. – langai ir durys, tačiau 2 proc. atpigo metalo gaminiai.
