Dar pernai rudenį kriminalinė policija paviešino Vilniaus apskrityje surengtos kratos detales. Buvo skelbiama, kad pareigūnai sulaikė 5 asmenis, kuriems buvo pareikšti įtarimai sukčiavimu, mokesčių slapstymu, taip pat turto pasisavinimu, apgaulingu apskaitos tvarkymu ir kitų nusikalstamų veikų padarymu veikiant organizuotoje grupėje.
Kiek vėliau paaiškėjo, kad atliktų kratų metu buvo sulaikyti kvartalo „Baltai“ vystytojai, kurie galimai išvengė 1 mln. eurų mokesčių ir apgaulės būdu pasisavino 450 tūkst. eurų.
Be to, pareigūnai surado ir paėmė reikšmingus „juodosios buhalterijos“ dokumentus, užrašus, kompiuterines laikmenas, slaptiems pokalbiams skirtus kriptuoti telefonus bei įrangą, kuri buvo naudojama aptikti paslėptą garso ir vaizdo įrangą, taip pat paimti nusikalstamu būdu įgyti grynieji pinigai, kiti dokumentai.
Turimais Kriminalinės policijos duomenimis, įtariamieji, vystydami gyvenamųjų namų kvartalų statybas, naudojosi įstatymų bei poįstatyminių aktų spragomis, pastatus statydami kaip ūkio paskirties.
Taip vystytojai išvengė gyvenamųjų namų statybai griežtų reikalavimų – leidimų, namo projektų (architektūrinių bei konstruktyvo dalių), priešgaisrinės apsaugos įvadų (inžinierinių tinklų), infrastruktūros įvedimo kaštų bei privalomų mokėti mokesčių, techninės namo statybos priežiūros bei eksperto išvados įregistruojant statinio baigtumą.
Susigrąžinti pinigų gali ir nepavykti
Naujienų portalui tv3.lt savo karčią patirtį, susijusią su „Baltų“ vystytu projektu, papasakojęs skaitytojas Mantas (tikrasis vardas ir pavardė redakcijai žinoma – red. past.) patikino, kad iki šiol, vykstant teisėsaugos pradėtam tyrimo procesui, jis nėra atgavęs savo investuotų pinigų, kurie buvo skirti būsto įsigijimui iš minėtų NT vystytojų.
Vyriškis patvirtino, kad norimas būstas buvo perkamas iš vadinamojo brėžinio, t.y. dar nepastatyto NT objekto, tačiau išgirstant projekto detales, peržiūrint būsto vizualizacijas.
Teisininkų profesinės bendrijos „Avocad“ partneris, advokatas Laurynas Staniulis teigė, kad, nesusipažinus su minėto tyrimo detalėmis, pateikti įžvalgas sudėtinga, tačiau teisminė praktika rodo, kad dabartinėje stadijoje gyventojams teikti vilties, kad pavyks susigrąžinti prarastus pinigus, bent jau kol kas neverta.
„Tikrai visi žinome apie ne vieną skambiai paskelbtą tyrimą, kuris, laikui bėgant, niekur ir nenuveda. Aišku, pradėjus [minėtą] tyrimą, yra tikėtina, kad [NT vystytojams] buvo pritaikytos kardomosios priemonės ir apribota galimybė disponuoti turtu ar lėšomis.
Jei įmonei yra pritaikytos minėtos kardomosios priemonės, tokiu atveju pirkėjams belieka laukti, kol bus panaikinti apribojimai, o jie bus panaikinti arba nutraukus ikiteisminį tyrimą, arba išnagrinėjus baudžiamąją bylą ir priėmus išteisinamąjį nuosprendį. Bet kokiu atveju dabartinėje stadijoje lėšų atgavimas yra mažai tikėtinas“, – aiškino advokatas.
Vardija rizikas, su kuriomis gali susidurti pirkėjai
Kiekvienas gyventojas, svarstydamas pirkti būstą iš brėžinio, privalo įsivertinti skirtingas rizikas. Advokatas L. Staniulis vardija, su kokiais NT vystytojais gyventojams geriau neprasidėti.
Pašnekovo teigimu, perkant būstą iš brėžinio, tokiu atveju egzistuoja dvi pagrindinės rizikos. Pirmoji grėsmė, kad objektas išvis gali būti nepastatytas ir vėliau pirkėjas tiesiog praras savo pinigus, arba būstas bus ne toks, kokį regėjo pavaizduotoje reklaminėje medžiagoje – vizualizacijose.
„Be abejo, pirmiausiai turėtų būti vertinama statytojo reputacija ir galimybės. <...> Jei kalbame apie vystytojus, kurių patikimumas kelia abejonių, prieš įsigyjant turtą, reikėtų įsivertinti, kokiomis lėšomis finansuojama statyba. Jei statybą finansuoja bankas, rizika yra gana žema.
Paprastai bankai reikalauja tam tikros nuosavos lėšų dalies. Todėl bankas, prieš finansuodamas projektą, įsitikina tiek statytojo galimybe įnešti statybos reikalingą nuosavą lėšų dalį, tiek pačiu verslo planu ir jo realumu. Jei statytojas ketina projektą finansuoti iš išankstinių pardavimų, bent jau šiuo metu tokį projektą vertinčiau laba atsargiai, nes dėl sulėtėjusios rinkos gali būti sudėtinga pritraukti reikiamas lėšas“, – įvertino L. Staniulis.
Pasak advokato L. Staniulio, būsto pirkėjai taip pat turi įsidėmėti, kad NT vystytojų pateikiamos vizualizacijos – nėra projekto dalis, todėl yra būtina susipažinti su techninio projekto sprendiniais, kuriuose galima sužinoti ne tik, kaip yra numatyta įgyvendinti sklypo apželdinimą, įrengti žaidimo aikštelių infrastruktūrą, bet ir kitą su būstu susijusią aktualią informaciją.
„Svarbu kuo tiksliau apibrėžti vadinamos dalinės apdailos lygį ir statybos darbų atlikimui naudojamas medžiagas. Šiuo tikslu turėtų būti sudaromas preliminariosios sutarties priedas, kuriame būtų detaliai aptarta, kokie darbai bus padaryti ir kokios medžiagos bus naudojamos.
Dažniausia pasitaikančios vystytojų gudrybės – tai skirtingas dalinės apdailos lygis. Yra tekę matyti atvejų, kai butai parduodami be vidinių pertvarų ar rekuperacinių įrenginių. Todėl, priimant sprendimą dėl turto įsigijimo, svarbu lyginti ne tik kvadratinio metro kainą, bet ir tai, kas yra parduodama“, – teisine patirtimi dalijosi L. Staniulis.
Laikas užmiršti pirkimus iš brėžinio?
Tuo metu Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius, kalbėdamas apie šiuo metu galiojančią tvarką dėl parduodamų NT objektų iš brėžinio, sako, kad identiškų sandorių galima atrasti ir kitose srityse.
„Žmogus, sumokėdamas tam tikrą simbolinį rezervacijos mokestį, įgyją tam tikrą teisę tą turtą nusipirkti pirmumo eile, kai jis bus pastatytas. Pardavimas atliekamas tik tuomet, kai yra įvertinamas tam tikras baigtumas, tarkime, 85 proc. ar 100 proc. Tai susitarimo reikalas.
Panaši pirkimo tvarka iš esmės galioja ir kalbant, pavyzdžiui, apie automobilius ar jachtas – visi perka daiktą, kuris dar tik bus pradėtas gaminti ir sumoka gerokai didesnes sumas, negu perkant būstą“, – kalbėjo M. Statulevičius.
NT rinkos ekspertas taip pat atkreipia dėmesį, kad jeigu būtų griebiamasi tam tikrų teisinių permainų ir žmonės galėtų įsigyti tik pastatytus namus, klientai, pašnekovo teigimu, gali būti irgi nepatenkinti, kadangi pasirinkimas tokiu atveju bus mažesnis, todėl, pasak jo, šioje vietoje reikėtų ieškoti tam tikrų išeičių.
„Man atrodo, kad tiesiog reikia sudėlioti aiškius saugiklius – Lietuvoje veikia statybų įstatymas, draudimai, kitos garantijos, kad tas objektas kažkuriuo metu bus pastatytas. Jeigu nebus, yra mokamos baudos, sumokamos netesybos ir siūlomos alternatyvos.
Galbūt vertėtų tikslinti ne teisės aktus, bet teisinius susitarimus tarp pirkėjo ir pardavėjo, kad pats pirkėjas dar labiau suprastų, kokios yra jo teisės gintis iškilus nesutarimams. Kitaip tariant, iš anksto sužinoti, kaip reikia užtikrinti, kad tai, kas statoma, galiausiai būtų pastatyta“, – svarstė jis.
Tiesa, M. Statulevičius pirkėjus ragina neužmiršti, kad, prieš perkant būstą, privalu įsivertinti tam tikras rizikas, pavyzdžiui, kad numatytas projektas gali keistis, galutinė statybų pabaiga pailgėti, o tam tikrais atvejais problemų gali kilti ir dėl valstybinių institucijų kaltės.
„Atliekant 100 tūkst. eurų ar didesnę investiciją, privalu domėtis, atlikti tam tikrą higieną, skirti savo laiko ir išsiaiškinti, ar tie statytojai, vardai, akcininkai yra vykdę tam tikrus projektus anksčiau, galbūt yra užfiksuota blogų patirčių. Tikrai vertėtų paieškoti informacijos internete, pasikalbėti su Vartotojų teisių apsaugos tarnyba ar nepagailėti kelių šimtų eurų ir pasitarti su savo teisininku, taip pat galima pakalbėti ir su miesto atsakingais pareigūnais, architektais, kurie dirba savivaldybėje, nes jie galėtų pasakyti, ar projektas vystomas pagal išduotus leidimus.
Žinoma, niekas nėra apsaugotas nuo to, kad įmonė, vykdydama projektą, nebankrutuos. Tad, pasirašant sutartį, labai svarbu aptarti, kokiomis sąlygomis būtų galima atgauti pinigus, ar kaip projektą galiausiai būtų galima užbaigti“, – patarimus gyventojams dalijo M. Statulevičius.
Nesąžiningi NT vystytojai naudojasi esama situacija
Advokatas L. Staniulis naujienų portalui tv3.lt pasakoja, kad jeigu anksčiau „atlyginimai vokeliuose“, oficialios, kurios rodomos notarinėse sutartyse, ir neoficialios – faktiškai mokamos – turto pardavimo kainos buvo tarsi NT sektoriaus skiriamasis bruožas, dabar situacija pasikeitė. Tiesa, šiuo metu išryškėjo nauja problema.
„Pastaruoju metu minėtas veiklos modelis yra labiau išimtis nei taisyklė. Aišku, tai galioja didesniems vystytojams, nes mažieji statytojai, ypač statantys po kelis vienbučius ar dvibučius [namus], vis dar linkę neapskaityti visų pajamų bei išlaidų, ieškoti ne visai teisėtų optimizavimo būdų.
Visgi dabar dažnesnės bylos yra susiję su nesąžiningu siekiu koreguoti preliminariosiose sutartyse nustatytas pirkimo– pardavimo kainas. Vystytojai siekį didinti kainas motyvavo išaugusiais statybos kaštais, nors dažnu atveju tiesiog siekė išnaudoti augančią rinką“, – kalbėjo teisės žinovas.
Tuo metu Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybos direktoriaus pavaduotojas (FNTT) Mindaugas Stravinskas pastebi, kad be atliekamų tyrimų, susijusių su apgaulingu apskaitos tvarkymu, neteisingų duomenų apie pajamas pateikimu, lėšų pasisavinimu, mokesčių vengimu, pasitaiko ir kitų nesąžiningų NT vystytojų gudrybių.
„Yra pasitaikę atvejų, kad dalį darbo užmokesčio darbuotojai gaudavo oficialiai – pavedimu į banko korteles, o kitą dalį vadovai esą duodavo grynaisiais pinigais. Buvo nustatyta ir neoficialaus atlyginimo mokėjimo atvejų. Taip pat būdavo išsiaiškinti dokumentų klastojimo atvejai, kai rangovai į savo apskaitas įtraukdavo sąskaitas faktūras apie neva pirktas prekes, tačiau iš tiesų prekės nebuvo pirktos, o į apskaitas įtraukti dokumentai – suklastoti, siekiant išvengti mokėtino pridėtinės vertės ir kitų mokesčių“, – kalbėjo M. Stravinskas.
Be to, pašnekovas įvardijo ir dar vieną žinomą sukčiavimo schemą.
„Pasitaikydavo, kai pastatyti namai būdavo parduodami naujiems savininkams, tačiau įmonės, stačiusios pastatus, apskaitoje buvo nurodytos mažesnės pardavimo sumos, nei iš tiesų sumokėjo naujakuriai. Ši schema pareigūnams gerai žinoma. Taip teikiant neteisingus duomenis apie pajamas, išvengiami sumokėti pridėtinės vertės ir pelno mokesčiai. Yra buvę tyrimų, kai pardavimo faktai į įmonių apskaitas išvis nebūdavo įtraukiami“, – kalbėjo FNTT atstovas.
VMI atliko šimtus patikrinimų
Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) Kontrolės departamento vyresnysis patarėjas Rolandas Puncevičius pasakoja, kad daugiausiai dėmesio skiriama rizikingiausioms ekonominėms veiklos sritimis, kur mokesčių slėpimo mastas yra vienas didžiausių, pavyzdžiui, elektroninė prekyba, statybos, maitinimo sektorius.
Pasak VMI atstovo, ypač aktyviai stebimi juridiniai asmenys, vykdantys veiklą, susijusią su naujos statybos NT objektais, taip pat dėmesys skiriamas ir kurortinėse vietovėse vystomiems NT projektams, prabangių, unifikuotų gyvenviečių vystytojams ir statytojams.
„Siekiant užtikrinti nekilnojamojo turto vystytojų pajamų už naujos statybos prabangius būstus apskaitymą, pagal trečiųjų šaltinių duomenis atliekama pardavimo sandorių analizė, nustatomi rizikingi mokesčių mokėtojai ir jų atžvilgiu vykdomi stebėsenos ir kontrolės veiksmai.
Vertinami įvairūs rodikliai, pavyzdžiui, statybų dalyvių veiklos pelningumas, pardavimų, pirkimų santykis, vidutinio darbo užmokesčio dydis, neapmokestinamų kompensacijų („lauko priedų“, komandiruotpinigių) išmokų santykis su darbo užmokesčio išmokomis“, – kalbėjo R. Puncevičius.
Patikrinimai, pasak pašnekovo, atliekami ir statybų objektuose, kadangi yra siekiama nustatyti nelegalaus darbo atvejus, neapskaitomus objektus ir pajamas už juos bei tikruosius naudos gavėjus – statytojus, vystytojus, kurie, veikdami fizinių asmenų vardu, pastato vienodo projekto, vienodomis statybinėmis ir apdailos medžiagomis namus „ūkio būdu“.
Tikrinant NT vystytojus ir statytojus, R. Puncevičiaus pastebėjimu, dažniausiai nustatomi įvairūs mokesčių vengimo atvejai:
- matoma tendencija, kad laiku nedeklaruojami gauti avansai bei nedeklaruojamos faktiškai parduotų arba perduotų būstų pajamos, pardavimo PVM ir tik pradėjus kontrolės veiksmus mokesčių mokėtojai patikslina PVM deklaracijas;
- perleidžiami nauji būstai naudotis asocijuotiems asmenims, tačiau neišrašomos pardavimo PVM sąskaitos faktūros;
- norint išvengti PVM prievolės, dirbtinai išlaukiamas 2 metų laikotarpis ir tik tada įforminamas NT pardavimas, t. y. statinys po 24 mėn. tampa senu ir PVM neapmokestinamas.
VMI duomenimis, 2020–2022 m. kontroliuojant nekilnojamojo turto vystytojų veiklą, buvo atlikti 269 kontrolės veiksmai, kurių metu priskaičiuota apie 6 mln. eurų mokesčių (iš jų 2022 m. 80 kontrolės veiksmų ir 2 mln. eurų papildomų mokėtinų sumų). Šiuo laikotarpiu iš viso surašyti 37 administracinių nusižengimų protokolai.
