Žinių radijo laidoje apsilankę NT ekspertai Marius Čiulada ir Arnoldas Antanavičius papasakojo, kokiomis nuotaikomis šiuo metu gyvena būsto nuomotojai, be to, užsiminė, ar dabar nuomos kainos ir toliau didėja.
Nuomos kainos kils ar kris ir kaip yra dabar – jos kyla ar krinta?
M. Č. Jeigu nuomos rinką atskirtumėme nuo pardavimų rinkos, kuri yra šiek tiek vasariškai apsnūdusi, dar palūkanų kilimo visame fone tikrai atrodo vangiau, tai nuomos rinka visiems mums netikėtai elgiasi priešingai – nuomos kainos šiek tiek kyla, o pati nuomos rinka yra aktyvi.
Ir turime visokių įdomių tendencijų – kad jauni pirmojo būsto pirkėjai, didžiausia pirkėjų grupė, jie užsilieka nuomos rinkoje ir papildo nuomininkų gretas. Ir taip šiek tiek nuomos kainas kelia.
O kaip dėl paklausos?
A. A. Tokią įžvalgą mes jau gal pusmetį atgal bandėme generuoti, kad kai nebelieka tos, kas labiau apsimoka duotuoju momentu – pirkti ar nuomotis – nes anksčiau tas argumentas, kad banko įmoka mažesnė, veikdavo. Nors nebūtinai tai būdavo teisingas skaičiavimas. Aišku, galima ginčytis, kas yra teisinga, neteisinga, čia jau prasidėdavo filosofija, bet dažnu atveju pirkėjus motyvuodavo pirkti, nes įmoka bankui buvo mažesnė negu nuoma. Ir dar neišmeti pinigų nuomotojui, o kaupi sau, o jei dar kaina kyla, tai tada iš viso dvigubas sėkmės faktorius.
Tai dabar mes, berods, jau ir pavasarį kalbėjome, kas čia mūsų laukia. Tai jeigu kyla EURIBOR, mes pasiekiame, va, 6 proc. jau turime – 4 proc. EURIBOR, grubiai tariant, 2 proc. marža, tai galutinė paskolos kaina.
Vadinasi, ar tu dabar nuskubėsi nusipirkti, ar tu pasiliksi nuomininku, tai, iš esmės, 5–6 proc. nuo turto vertės vis tiek sumokėsi. Tai irgi galbūt yra faktorius, dėl ko nėra to skubėjimo, ir tie nuomininkai gali užsilikti.
Tai aš irgi tą pastebiu, bet galbūt tai nenustebino – logika vedė prie to, kad taip galėtų būti. Ir kai lūkesčiai galbūt dabar yra tokie, kad čia gal dar pardavimo kainos turėtų kažkiek mažėti, tai gal dar palaukti, o kažkur gyventi reikia. Tai kur tu lauksi? Lauksi, greičiausiai, numojame būste, nebent „rent to buy“ (nuomotis išsimokėjimui) dar susiorganizuosi variantą, kur fiksuosi pardavimo kainą. Bet iš dalies tu vis tiek nuomosi ir ta nuomos paklausa yra pakankamai stipri.
Kita vertus, pažiūrėjus į pasiūlą, matome, kad pasirinkimo netrūksta.
Dabar turime tokį lyg ir pagyvėjimą nuomos rinkoje, sakome, kad kainos didėja. Tačiau visą laiką sezoniškai, t.y. liepa, rugpjūtis – aukščiausios nuomos kainų metas, priešingai turbūt yra gruodžio ir sausio mėnesiai, kai yra sudėtingiausia išnuomoti.
M. Č. Gal liepa ne, bet rugpjūtis–rugsėjis yra tas nuomos kainų pikas, kai, atmetus visus kitus faktorius, nuomos kainos kokia 10 proc. paauga ir vien tiek dėl to, kad nuomotojas turi galimybę daryti „grožio konkursus“ ir rinktis sau palankesnį nuomininką.
Tuo metu gruodžio–sausio mėnesiai, be abejo, ir pati nuomos rinka vangiausia. Niekas nenori šlapdriboje kraustytis. Šildymo sąskaitos yra pike ir Kalėdos, atostogos sausio mėnesį – slidinėjimas ir t.t.
Kitaip tariant, pati nuomos rinka yra dugne ir natūrlu, kad nuomotojui lengviausiai derėtis yra būtent sausio mėnesį.
Užsieniečiai, kurie nuomojasi – ar vis dar jaučiama paklausa?
A. A. Kalbant apie užsieniečių įtaką, aišku, tokios tikslos statistikos irgi neatskleidžia Migracijos departamentas. Gal ir atskleidžia, bet reikėtų pasistengti tuos duomenis gauti. Mes matome miestų demografinius pokyčius, vadovaujantis ligonių kasų duomenimis.
Būtent – ar tu lietuvis, ar ne lietuvis, jeigu tu esi mieste, nuomojiesi arba turi nuosavą būstą, Valstybės duomenų agentūra gali vienaip skaičiuoti, bet jeigu tu nori turėti sveikatos priežiūrą, apsaugą, tai tu kažkur registruojiesi. Ir man ta stebėsena tokia yra logiškesnė.
Tai, remiantis pagal tai, Vilniuje, berods, per paskutinius 12 mėnesių gyventojų skaičius padidėjo apie 15 tūkst. gyventojų. Aišku, čia įsiskaičiuoja ir praeitų metų vasara ir ruduo, bet ta kreivė vis dar kyla.
Kiti miestai – Kaunas, Klaipėda – irgi fiksuoja demografinį prieaugį. Tai tikėtina, kad didesnė dalis to prieaugio yra iš užsieniečių pusės. Galbūt Vilniuje gyventojų skaičius iki karo didėdavo apie 5–6 tūkst. per metus, tai dabar viršijame daugiau kaip 10 tūkst. Tad tikėtina, kad užsieniečių srautas yra nemažas.
Ir galbūt tas pikas yra praėjęs, palyginti su praeitais metais, kai buvo antplūdis, paskui kažkas išvažinėjo atgal, kai pamatė, kad Kyjivo nebeužims ir panašiai, tai grįžo į Ukrainą. Bet aš matau, kad jiems visai patinka čia pas mus gyventi ir nemažai kas nors yra įsidarbinę.
<...> Tai panašu, kad [ukrainiečiai] daro įtaką nuomos rinkai.
Kokia nuomos investicinė grąža ir ko gali tikėtis žmogus, didmiestyje nusipirkęs butą?
M. Č. Jeigu kalbame apie Vilnių, tai Vilnius irgi nėra vienalytis. Tarkime, miesto centre, senamiestyje nuomos kainos, palyginti su verte, yra žymiai didesnės. Ir grąža didesnė, bet ne tiek. Tai gali būti tik kokie 4–5 proc. Iki 5 proc. tikrai.
Tuo metu šiek tiek atokiau nuo miesto centro, einant į tuos pačius miegamuosius rajonus, blokiniai, seni butai gali generuoti ir 6, ir 7 proc. Jeigu dar kažkokia prastesnė turto kategorija, tarkime, požeminiai garažai, tai ten ir 10 proc. grąža gali būti.
Kitaip tariant, jeigu nori uždirbti, šiek tiek išsitepk rankas. Kuo turtas sudėtingesnis, ne taip lengvai administruojamas, mažiau likvidus, tuo grąža yra didesnė.
Ir atvirkščiai – jeigu nori tiesiog nuomoti brangų butą senamiestyje, natūralu, kad tu už jį prašysi didesnės kainos už nuomą, bet būto nuomos prastovos gali būti ilgesnės, taip pat ne galima sulaukti ne tiek daug nuomininkų.
A. A. Paskutiniu metu aš mėgstu apskritai sakyti ne „nuomos grąža“, o „nuomos pajamų ir kainų santykis“. Nes kai žmogus perka, jis tuo metu perka santykį, jo išleisti pinigai užsifiksuoja, o po to nuomos kainų judėjimas jam arba didina tą grąžą arba mažina. <...> Daugiau ar mažiau tas pats santykis – 4–7 proc. metinių nuomos pajamų ir atmetus įsigijimo kainos tuos privalomus kaštus.
Bet po to, jeigu nuomos kaina yra 30 proc., tai reiškia, kad tavo įsigijimo kaštai yra užfiksuoti prie veno dydžio, šiandien jau įsigijimo kaina būtų viena, bet nuomos pajamos jau yra didesnės. Ir ta grąža, prieaugis jau yra.
Kalbant apie tendencijas, į kurią pusę einama, tai vis dėl to keliaujama į Vakarų pusę. Ir nuomos grąža artėja prie nulio.
Visą laidos įrašą galite klausyti čia:
