Socialiniame tinkle „Facebook“ anonimas pasidalijo įrašu, kuriame teigė norintis įsigyti bendrabučio kambarį už 15 tūkst. eurų.
Anot jo, pardavėja 8 tūkst. eurų nori gauti bankiniu pavedimu, oficialiai, o likusią dalį – 7 tūkst. eurų – grynaisiais, į pirkimo-pardavimo sutartį įrašant, kad turtas buvo parduotas tik už 8 tūkst. eurų.
„Ji minėjo norinti išvengti mokesčių, nes taip pat pirko ir ji. Į ką man reikėtų atkreipti dėmesį prieš perkant, kad ateityje nebūtų bėdų? Butas būtų perkamas investicijai“, – teiravosi anonimas.
Komentatoriai akcentavo, kad jokios investicijos čia nebus, o vien tik nuostoliai, nes turtą teks parduoti arba 7 tūkst. eurų mažesne kaina, arba, pardavus už tą pačią, 15 tūkst. eurų sumą, susimokėti 1050–1400 eurų mokesčių.
O, jeigu turtą bus norima parduoti brangiau, mokesčiai tik dar labiau išaugs: „Pardavėja išvengs mokesčių, o jums parduodant viską teks padengti. Krisit gerokai į minusą iš tokios „investicijos“.
Iš to išlošia tik pardavėjas
Nekilnojamo turto (NT) brokerio Evaldo Matlausko aiškinimu, pardavėjas nerodo visos sandorio sumos, nes jam nuo pardavimo ir įsigijimo kainos skirtumo reikia sumokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM).
Tad pardavėjas, anot jo, išlošia tuo, kad sutaupo 15–20 proc. GPM, kas tam tikrais atvejais gali siekti ir 12 tūkst. eurų ir daugiau.
Tačiau pašnekovas kaip trūkumą pardavėjui įvardijo tai, kad pardavėjas gauna neapskaitytų pajamų, taigi jas gali būti sunku realizuoti, pvz., pirkti kitą turtą, nes Valstybinei mokesčių inspekcijai (VMI) gali tekti įrodyti pinigų kilmę.
„O pirkėjas pralošia tuo, kad, jei NT nebus išlaikytas 10 metų arba pirkėjas nebus ten deklaravęs gyvenamosios vietos bent 2 metus, net parduodant NT už tą pačią kainą, už kurią pirko, grės mokesčiai.
Jei pirkėjas neturi tokios sumos, ją reikia išgryninti, kas irgi kainuoja tam tikrą procentą. Be to, jei atsiskaitymas su pardavėju grynaisiais pinigais bus didesnis nei 5 tūkst. eurų, išsiaiškinus VMI pirkėjui grės administracinė atsakomybė“, – vardijo NT brokeris.
Kaip išspręsti tokią situaciją, kai vis tiek norisi pirkti?
Paklausus, ką daryti žmogui, kuris rado tobulą variantą pirkti, bet pardavėjas reikalauja, kad dalis kainos nebūtų oficiali, E. Matlauskas atsakė, kad pirkėjas turi įvertinti visus privalumus, trūkumus ir suprasti, kad visos kainos nerodymas – nelegalu.
Geriausias sprendimas tokiu atveju, pasak pašnekovo, yra nesutikti ir ieškoti kito varianto. Kadangi tada nesitęs grandinė, kai asmuo, būstą pirkęs slepiant mokesčius, jį nori parduoti taip pat, o jo pirkėjas, norėdamas išvengti nuostolių, irgi elgsis taip pat ir t. t.
NT ekspertas patarė, kad, radus tobulą variantą pirkti, vertėtų bandyti tartis su pardavėju rodyti visą sumą, o gresiančius mokesčius padengti per pusę.
Tokiu atveju, brokerio aiškinimu, įstatymų nepažeis nei pirkėjas, nei pardavėjas – abu turės oficialias pajamas ir išlaidas.
„Bet, jei nusprendė pirkti ir taip pasielgti, turi įvertinti, ar perka investicijai, ar sau gyvenimui.
Jei investicijai ir nebus deklaruota gyvenamoji vieta arba turtas nebus išlaikytas 10 metų, grės mokesčiai“, – aiškino specialistas.
Atskleidė būdą išsisukti legaliai
Paprašius papasakoti realių atvejų, E. Matlauskas neslėpė, kad šia tema kalbėti – gana slidu: „Tam tikrų užkulisių nelabai ir galima viešinti dėl pinigų plovimo politikos, nes savininkų norų būna tikrai įvairių.
Tad papasakosiu atvejį, kuris neišeis iš legalumo ribų.“
Brokeris nurodė, kad viena klientė nusipirko butą už 80 tūkst. eurų ir į buto atnaujinimus investavo 4 tūkst. eurų.
„Atsitiko gyvenimas ir prireikė butą parduoti. Gyvenamoji vieta nebuvo deklaruota, dėl to grėsė mokesčiai nuo pirkimo ir pardavimo kainos skirtumo, t. y. investuotų 4 tūkst. eurų.
Suradus pirkėją už 85 tūkst. eurų, 5 tūkst. eurų forminome, kad pirkėjas perka baldus ir buitinę techniką atskirai, o butą – notariškai, pagal pirkimo-pardavimo sutartį, už 80 tūkst. eurų (įsigijimo kainą)“ – kalbėjo specialistas.
Tokiu atveju abi šalys buvo patenkintos ir viskas tiko, nes pirkėjui, deklaravus gyvenamąją vietą, mokesčiai negrės, jei jį išlaikys bent 2 metus, aiškino pašnekovas.
Visos lengvatos ir kada reikia mokėti GPM
VMI Kontrolės departamento vadovės Kristinos Jakštienės aiškinimu, pajamų mokestį gyventojas turi mokėti tada, kai NT parduoda brangiau, nei įsigijo, neišlaikęs jo nuosavybėje 10 metų.
Tuomet GPM yra skaičiuojamas nuo skirtumo tarp pardavimo ir pirkimo kainos: „Jeigu NT pardavimo pajamos kartu su kitomis, nesusijusiomis su darbo santykiais, pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), tai jos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.
O 120 VDU viršijanti minėtų pajamų dalis – apmokestinama 20 proc. tarifu. 2023 m. 120 VDU buvo 202 188 eurai.“
K. Jakštienė įvardijo, kad mokesčio mokėti nereikia:
- kai NT išlaikytas 10 metų ir daugiau;
- parduotame būste bent pastaruosius 2 metus iki pardavimo dienos buvo deklaruota gyventojo gyvenamoji vieta;
- gyvenamoji vieta buvo deklaruota trumpiau negu 2 metus, tačiau gautos būsto pardavimo pajamos per 1 metus nuo būsto pardavimo yra panaudojamos kito gyvenamojo būsto įsigijimui, kuriame gyventojas deklaruoja gyvenamąją vietą.
Ji neslėpė, kad pasitaiko atvejų, kuomet pardavėjai būsto pardavimo sandorius specialiai sudaro už žemesnę nei rinkos kainą, siekiant išvengti pajamų mokesčio.
Ir, jei naujas savininkas vėliau nuspręs parduoti NT už realią rinkos kainą, nesant galimybei naudotis atitinkamomis mokesčių lengvatomis, jam papildomai reikės sumokėti GPM nuo kur kas didesnio skirtumo tarp pardavimo kainos ir įsigijimo kainos, nes pastoriji buvo fiktyviai sumažinta.
„Taigi nuo tokių situacijų nukenčia galutinis pirkėjas, kuriam tokiais sandoriais yra perkeliami mokesčiai, o pardavėjas jų išvengia“, – teigė pašnekovė.
Atsakomybė krenta ir ant pirkėjo, ir ant pardavėjo pečių
K. Jakštienė įspėjo, kad VMI nuolat analizuoja ne tik savo turimą informaciją ar gautus duomenis iš trečiųjų šaltinių, bet ir informaciją žiniasklaidoje, socialiniuose tinkluose ir gyventojų pasitikėjimo telefonu teikiamą informaciją:
„Kai yra nurodama fiktyvi kaina, yra papildomai apskaičiuojami mokesčiai ir skiriama bauda.“
Ji primena, kad nuo 2022 m. lapkričio 1 d. atsiskaitymai ir bet kokie kiti mokėjimai ar sandoriai tiek tarp fizinių, tiek tarp juridinių asmenų grynaisiais pinigais negali viršyti 5 tūkst. eurų.
VMI laikosi nuostatos, kad sandoriai, viršijantys 5 tūkst. eurų, yra iš anksto numatomi, t. y., už tokią sumą pirkiniai paprastai yra planuojami ir nevykdomi spontaniškai.
„Todėl tik išimtiniais atvejais atsiskaityti negrynaisiais pinigais nedelsiant gali sutrukdyti nebent sutrikęs mokėjimo paslaugų teikimas elektroninėje erdvėje, autentifikavimo priemonių (pvz., Smart-ID, m. parašo) sutrikimai, sutrikęs ar netikėtai nutrūkęs interneto (taip pat ir mobilusis) ryšys ar tai, kad kuri nors iš sandorio šalių neturi banko sąskaitos.
Tokiu atveju atsiskaitymus grynaisiais pinigais gaunantis (priimantis) asmuo per 10 dienų VMI nustatyta tvarka turi pranešti apie mokėjimų pagal sandorį grynaisiais pinigais faktą ir pateikti sandorio šalių identifikavimo duomenis. Pranešimas pateikiamas elektroniniu būdu per Elektroninio deklaravimo sistemą (EDS)“ – komentavo K. Jakštienė.
Ji aktreipė dėmesį, kad visi atvejai, kuomet pirkėjas ar pardavėjas kitos pusės pageidavimus laiko viršenybe prieš įstatymą, yra netoleruojami.
Dėl šios priežasties atsakomybė yra numatyta abiem sandorio šalims.
Atstovė įvardijo, kad nuo tada, kai įsigaliojo ribojimai atsiskaitymams grynaisiais pinigais, iki 2024 m. balandžio VMI surašė 248 administracinių nusižengimų protokolus.
