Į tokią situaciją pakliuvęs lietuvis papasakojo, kad pinigus padavė brokeriui. Specialistai įspėja to nedaryti, mat avansas turi būti duodamas ne grynaisiais ir ne brokeriui, o pervedamas tiesiai nekilnojamojo turto (NT) savininkui.
Paskolos neduos, avanso negrąžins
Vienas asmuo socialiniame tinkle „Facebook“ anonimiškai papasakojo, kad rezervavo pirkti butą, kuriame buvo išversta siena, jungianti svetainę su virtuve. Tą sieną pirkėjas matė, tačiau nežinojo, kad spragų yra NT dokumentuose.
Todėl jis padavė brokeriui 2 tūkst. eurų avansą. Vėliau bankas, pamatęs turto vertinimą, pranešė, kad buto dokumentai – netvarkingi. Ir tol, kol jie nebus tvarkingi, neduos paskolos šiam būstui įsigyti.
„Paprašius brokerio grąžinti pinigus, šis nesutinka atiduoti. <...> Teigia, kad negrąžins ir viskas. Ką tokiu atveju daryti?“ – teiravosi įrašo autorius.
Viena palangiškė komentaruose tikino, kad tokiu atveju brokeris be jokių kalbų pinigus turėtų grąžinti.
„Ir dar dvigubai, nes buto negalima nusipirkti dėl pardavėjo kaltės“, – pridūrė kita moteris.
Ji nurodė, kad, jei jis nesutinka grąžinti avanso, reikėtų kreiptis į advokatą, kuris padėtų surašyti ieškinį. Dėl ko neva teisminiu keliu brokeris turėtų grąžinti dvigubą sumą ir dar padengtų advokato išlaidas.
Vilnietis rašė, kad čia – brokerio apgaulė, nes jis visko iki galo nepasakė: „bando iškišt nepilnos dokumentacijos butą.“
Brokeris tokio buto pardavinėti negali
Advokato dr. Arvydo Budniko supratimu, aptariamu atveju buvo išgriauta tarp virtuvės ir svetainės esanti, laikančiąja (kapitaline) vadinama siena.
Jis paminėjo, kad kiekvienas asmuo, prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų (sienų) pertvarkymą daugiabutyje, privalo supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais, gauti daugiau kaip 50 proc. daugiabučio namo gyventojų pritarimą, parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.
„Kaip suprantu, buto savininkas išgriovė laikančiąją sieną bute negavęs minėtų dokumentų (daugiabučio gyventojų pritarimo ir kt.). Tada pasamdė brokerį, kad šis tarpininkaudamas padėtų parduoti butą su neteisėtai išgriauta laikančiąja siena.
Šią situaciją vertinu kaip pardavėjo ir brokerio nesąžiningumą. Brokeris prieš parduodamas daiktą turi išsiaiškinti jo savybes, žinoti, ar nėra kokių tai teisės aktų pažeidimų. Juk brokeris yra profesionalus verslininkas, kuriam taikomi padidinti protingumo, sąžiningumo, atsakingumo reikalavimai“, – pastebėjimais dalinosi teisininkas.
Anot A. Budniko, nei savininkas, nei brokeris negali pardavinėti buto, kuris neatitinka teisės aktų reikalavimų.
Advokato teigimu, tokių situacijų pasitaiko nedažnai: „Jeigu NT pardavinėjamas per brokerius, tai kaip tik dažniausiai problemų būna mažiau, nes brokeriai iš anksto patikrina daikto būklę.
Jie supranta, kad pretenzijos bus reiškiamos ir jiems. Todėl, kiek esu susidūręs, daikto būklei išsiaiškinti jie skiria dėmesio ir per brokerius pirkti yra saugiau. Bet šis atvejis – išimtis. Brokeris arba nesidomėjo turto būkle, arba tikėjosi parduoti su trūkumais, nes gal niekas nepastebės?“
Patarė, ką tokiu atveju daryti
Pasak A. Budniko, nukentėjusysis yra teisioji pusė, kuri turi teisę reikalauti brokerio grąžinti avansą, o pastarasis turi nedelsiant tą ir padaryti.
Nes butas, anot pašnekovo, neatitinka kokybės reikalavimų, yra su trūkumais, dėl ko asmuo net negali gauti paskolos.
Kitu atveju, advokato teigimu, brokeriui grėstų civilinė atsakomybė, pirkėja turėtų kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (VVTAT) arba teismą:
„Rekomenduočiau pirmiausia kreiptis į VVTAT, kadangi tai – paprastesnis, greitesnis procesas ir mažiau išlaidų.“
Teisininko patirtimi, trūkumų parduodamuose NT tikrai pasitaiko. Jis papasakojo, kad turėjo atvejį, kuomet jo klientė pirko naujos statybos butą su daline apdaila už 200 tūkst. eurų.
Tačiau paaiškėjo, kad daugiabutis po kelerių metų turės būti nugriautas, nes yra neteisėtai pastatytas. Taigi A. Budnikui teko padėti klientei susigrąžinti pinigus ir nutraukti sandorį.
Kam ir kokio dydžio avansą duoti bei kaip jo neprarasti?
„Capital Smart“ NT brokeris Viačeslav Mikelionis pabrėžė, kad avansas už perkamą NT turi būti pervedamas tik būsto savininkams, prieš tai pasirašius preliminarią NT pirkimo–pardavimo sutartį su visais savininkais.
„Capital Team“ NT brokerė Marija Damaševičiūtė papildė, kad brokeris yra tik tarpininkas tarp pirkėjo ir pardavėjo. Tad avansą gauna ne jis, o pardavėjas (išimtiniais atvejais – brokerio įmonė).
„Minėtoje situacijoje potenciali pirkėja paliko avansą trečiajam asmeniui, t. y. brokeriui. Dažniausiai brokeriai atstovauja būsto savininkams tik pirkėjo paieškos, būsto reklamos klausimais pagal tarpininkavimo sutartį.
Avansą brokeris galėtų paimti nebent tuo atveju, jei turėtų notariškai patvirtintą įgaliojimą tai daryti. Visais kitais atvejais duoti avanso brokeriams nepatarčiau. Jei brokeris minėto įgaliojimo neturi, sutartėlės, pasirašytos tarp jo ir pirkėjo, yra niekinės“, – aiškino V. Mikelionis.
O preliminarioje pirkimo–pardavimo sutartyje, anot M. Damaševičiūtės, aprašomi visi punktai: avansas; tolimesnės įmokos ir jų terminai; perkamo turto stovis, dokumentai ir t.t.; baudos iš abiejų pusių neįvykdant numatytų susitarimų.
Avanso mokėjimas grynaisiais, pašnekovės teigimu, yra vengtinas, tačiau tokiu atveju jis turi būti fiksuojamas preliminarioje sutartyje, paruošiamas grynųjų pinigų mokėjimo kvitas. Ir pridūrė, kad avanso dydis neturėtų viršyti 5–10 proc. turto kainos.
Jos nuomone, avanso ir preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties reikia visada, nes abi pusės jaučiasi daug saugiau: „Žodinė rezervacija yra begarantinė rezervacija.“
„Capital Team“ brokeriai įvardijo, kad, palikę avansą notarinį įgaliojimą turinčiam brokeriui ar savininkui, pinigų galite nebeatgauti, jeigu sutartyje aprašytos sąlygos yra nevykdomos dėl jūsų kaltės:
- persigalvojote pirkti būstą (radote kitą, pigesnį, netiko vieta, įrengimas);
- negavote banko finansavimo;
- pradelsėte notarinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo terminą, nurodytą preliminarioje sutartyje.
Kaip patikrinti, ar būstas – tvarkingas?
„Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius nurodė, kad perkant NT reikėtų įsitikinti, ar turto faktinis išplanavimas atitinka tą, kuris yra nurodytas būsto kadastrinėje byloje.
Jo teigimu, klientams, kuriems kyla dvejonių dėl perkamo turto ar jame atliktų pakeitimų tinkamumo, visuomet rekomenduojama konsultuotis tiesiogiai su banko specialistais.
Aptardamas šį konkretų atvejį pašnekovas įvardijo, kad reikėtų vertinti su pardavėju pasirašytos sutarties sąlygas: kaip joje apibrėžtas turto plotas, išplanavimas ir ar faktinė turto būklė atitinka sutartyje nurodytus duomenis.
E. Jurevičius pridūrė, kad visuomet galima ieškoti kompromiso su pardavėju. Pavyzdžiui, tartis, kad iki galutinio turto įsigijimo momento atlikti faktiniai pakeitimai bus įregistruoti:
„Tokio papildomo susitarimo pasirašymas galėtų būti aplinkybė, kuri leistų svarstyti NT finansavimo galimybes.“
Kada bankas neduoda būsto paskolos žmogui, galinčiam ją gauti?
„Luminor“ banko atstovas įvardijo, kad be kliento finansinių galimybių vertinimo bankui svarbu įvertinti ir tai, kokį turtą klientas planuoja įsigyti.
„Visuomet vertiname perkamo ir įkeičiamo turto likvidumą, t. y. NT lokaciją, plotą, vidaus ir išorės įrengimo būklę. Sprendimui dėl paskolos dydžio įtakos gali turėti ir įsigyjamo NT statybos būdas ar metai.
Taip pat teisinis statusas ir galima informacija apie apribojimus (pvz., areštai; uzufuktai ar kitos žymos, nulemiančios turto likvidumo ir realizavimo apsunkinimą). Informaciją apie turto teisinį statusą ir galimus apribojimus galima rasti Registrų centro NT išrašuose“, – dėstė E. Jurevičius.
Paklausus, dėl kokių priežasčių bankas yra nedavęs paskolų, net jei asmuo faktiškai ją gali gauti, specialistas atsakė, kad dažniau pasitaikantys atvejai yra susiję su neįregistruotais reikšmingais vidaus patalpų pertvarkymais.
Taip pat su bloga ar net avarine vidaus ar išorės būkle, nesutvarkytais dokumentais dėl 100 proc. baigtumo įforminimo ar trūkstamais daugiabučio užbaigimo darbais, kuomet perkamas vienas iš butų.
