Registrų centras skelbė, kad NT pirkimai balandį išlaikė augimo tempą. Tačiau gyventojų optimizmas gali kaipmat subliūkšti, jei sandorį sudarysite su nesąžiningais pardavėjais.
Tad kaip neapsigauti ir neprarasti ilgus metus taupytų pinigų?
Po pirmo įspūdžio – gilus nusivylimas
Naujienų portalui tv3.lt skaitytojas Tomas pasakojo, kad jau ilgiau kaip vienerius metus žvalgosi naujos statybos individualaus ar dvibučio gyvenamojo namo Vilniaus rajone.
Kaip teigė pašnekovas, akys nukrypo į namą su daline apdaila, esantį kiek tolėliau nuo Naujosios Vilnios.
Tomas pripažįsta, kad toks ilgai ieškoto būsto skelbimas internete pradžiugino, o realybėje pamatytas namas paliko gerą įspūdį. Tačiau galiausiai pradėję lįsti „galai“ sukėlė nemenkų įtarimų, ar verta pasirašyti preliminariąją sutartį ir sumokėti avansą būsto pardavėjui.
„Suradome individualios statybos namą, kurio skelbime minimas aprašymas iš pat pradžių didelių įtarimų nesukėlė. Be to, už namo pardavimą buvo atsakinga NT brokerių bendrovė, todėl galvojome, kad tai yra tarsi garantija, jog būstą bus galima įsigyti be pardavėjų gudravimų.
Tačiau, kai pradėjome gilintis, supratome, kad ir pats brokeris tikriausiai suinteresuotas kuo greičiau „prakišti“ tą namą, o pirkėjo interesai jam visiškai nerūpi“, – sakė jis.
Pasak jo, brokerio pateiktoje informacijoje buvo galima matyti, kad parduodamas būstas turėtų atitikti A+ energinio naudingumo klasę. Tačiau galiausiai paaiškėjo, kad pagal projektą namas privalo atitikti A++ energinei klasei keliamus standartus.
„Brokeris pasakojo, kad būstui statybų leidimas buvo išduotas dar prieš naujo reikalavimo įsigaliojimą, todėl esą pastatas neturi atitikti A++ energinei klasei keliamų reikalavimų.
Tačiau patikrinus internetinėje erdvėje viešai prieinamus duomenis, išaiškėjo, kad statybų leidimas išduotas dar šiais metais. Be to, parengtame namo statybų projekte taip pat buvo minima, kad toks pastatas turi atitikti A++ reikalavimus“, – nuostabos neslėpė Tomas.
Pašnekovas sako supratęs, kad jeigu namas neatitiks A++ energinės klasės reikalavimų, vėliau gali kilti ir keblumų įregistruojant būstą, kad statybos buvo užbaigtos 100 proc.
„Sunku patikėti, kad net ir brokeriai vengia atskleisti visą informaciją apie parduodamą būstą. Tarsi veikia kartu su nesąžiningais pardavėjais.
Negana to, brokeris net nesiėmė iniciatyvos, kad pardavėjas prisiimtų atsakomybę, t.y. sutartyje nebuvo nurodyta detali informacija nei apie namo energinę klasę, nei apie tai, kas atsakys už defektų šalinimą.
Todėl visiems patariu įdėmiau žvelgti į tai, kas rašoma dokumentuose, išsiaiškinti, kokie darbai atliekami pagal dalinę apdailą, o ne pasitikėti meiliais žodžiais, kad viskas bus padaryta. Nes kitu atveju galite skaudžiai nusvilti ir prarasti savo pinigus. Mums tai būtų kainavę daugiau kaip 5 tūkst. eurų“, – pasakojo skaitytojas.
Į ką būtina atkreipti dėmesį?
Statybos, NT ir viešųjų pirkimų teisės advokatų profesinės bendrijos „Strategum“ advokatė Giedrė Kačinskienė naujienų portalui tv3.lt gyventojams dar kartą priminė, kad statomų pastatų, kuriems prašymas išduoti leidimą statyti naują statinį pateiktas po 2018 m. sausio 1 d., energinio naudingumo klasė turi būti ne žemesnė kaip A+.
Tuo metu statomų pastatų, kuriems prašymas išduoti leidimą statyti naują statinį pateiktas po 2021 m. sausio 1 d., energinio naudingumo klasė turi būti ne žemesnė kaip A++.
„Taigi reikalaujama pastato energinio naudingumo klasė priklauso ne nuo statybos leidimo išdavimo datos, bet nuo datos, kada pateiktas prašymas išduoti leidimą.
Užregistravus prašymą išduoti statybą leidžiantį dokumentą Statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje „Infostatyba“ laikoma, kad prašymas yra pateiktas“, – kalbėjo G. Kačinskienė.
Advokatės teigimu, šiuo atveju pirkėjas gali pasidomėti, kada konkrečiu atveju buvo pateiktas prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą.
Būtent pagal tai tuomet bus lengva nuspręsti, koks energinio naudingumo reikalavimas turėtų būti taikomas.
„Pirkėjui rekomenduojama preliminariojoje sutartyje numatyti pardavėjo užtikrinimą ir atsakomybę, kad parduodamas turtas atitiks teisės aktų reikalavimus ir dėl energinio naudingumo klasės, atskirai numatyti, kad energinio naudingumo klasė turi būti ne mažesnė kaip A+“ – dėmesį atkreipė G. Kačinskienė.
Tuo metu advokatas dr. Arvydas Budnikas antrina ir gyventojams pataria neskubėti, o būsto pirkimo–pardavimo arba preliminariąją pirkimo sutartį pasirašyti tik detaliai išsiaiškinus visą situaciją.
„Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį.
Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti“, – kalbėjo dr. A. Budnikas.
Jei toks terminas nėra įvardijamas, pasak advokato, sutartis turi būti sudaryta per metus (nuo preliminariosios sutarties sudarymo).
„Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
O jei šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia“, – kalbėjo dr. A. Budnikas.
Pasak jo, jei pirkėjas pageidauja tokioje sutartyje įvardyti, kokius darbus privalo atlikti vystytojas, tai irgi galima padaryti.
Pavyzdžiui, sutartyje gali būti aprašoma, kokią energinę klasę turės atitikti būstas, ar bus įrengta elektros skydinė, šildymo kolektoriai ir kt.
„Neatlikus pagal įstatymus kokių privalomų veiksmų, turtą parduodančiajai pusei ar vystytojui gali vėliau bet kuriuo atveju būti taikoma įstatyminė teisinė atsakomybė“, – dėmesį atkreipė advokatas.
Matininko žodis – dar ne viskas
Be to, advokatė G. Kačinskienė vardija, kad praktikoje pasitaiko labai daug situacijų, kai skirtingi būsto įrengimo lygiai vertinami kaip ta pati dalinė apdaila.
„Pavyzdžiui, vienas vystytojas įrengia elektros skydinę, šildymo kolektorius, o kitas – ne. Ir abu nurodo, kad namas parduodamas su daline apdaila“, – kalbėjo advokatė.
Specialistė primena, kad pastato baigtumą apskaičiuoja matininkas. Būtent jis nustato, kokie darbai jau buvo atlikti pagal pateiktą namo statybų projektą.
„Pastato baigtumą apskaičiuoja matininkas, rengdamas pastato kadastrinių matavimų bylą. Nustatant, kiek procentų pastato yra pastatyta pagal projektą vadovaujamąsi žemės ūkio ministro įsakymu patvirtintomis taisyklėmis, kuriose yra nurodyta formulė, pagal kurią paskaičiuojamas namo baigtumo procentas.
Kadangi taisyklėse nėra nurodytas konkretus statybos darbų sąrašas, kuriuos turi atlikti pardavėjas nustatant 85 proc. namo baigtumo procentą, šis vertinimas priklauso ir nuo matininko, atliekančio skaičiavimus“, – paaiškino advokatė.
Todėl situacijų, kai būsto baigtumas gali neatitikti85 proc. (dalinės apdailos lygio), taip pat gali pasitaikyti.
Todėl G. Kačinskienė įvardija, kokius du pagrindinius žingsnius reikalinga atlikti, jei perkamas nebaigtas statyti namas.
„Pirma, aptarti namo įrengimo lygį su pardavėju iš anksto ir raštu, t.y. turėti aiškų dalinės apdailos įrengimo lygio aprašymą, patvirtintą pardavėjo ir
Antra, preliminariojoje sutartyje numatyti, kad iki pagrindinės sutarties sudarymo namo baigtumo lygis bus įregistruotas VĮ „Registrų centras“ ir jis bus ne mažesnis kaip 85 proc.“, – kalbėjo advokatė.
Taip pat, pasak pašnekovėsaktualu pagal kiekvieną individualią situaciją įvertinti, ką papildomai reikėtų aptarti sudarant preliminariąją sutartį.
„Šiuo konkrečiu atveju galima papildomai aptarti gręžinio naudojimosi (eksploatavimo, išlaidų dengimo) tvarką ir pan.“, – patarė G. Kačinskienė.
NT ekspertas Mantas Mikočiūnas antrina, kad tokių atvejų, kai matininkai netikslingai apskaičiuoja būsto baigtumą, iš tiesų vis dar pasitaiko.
Tačiau, pasak M. Mikočiūno, situacija kiek gerėja po to, kai 2024 m. Lietuvoje gyvenamąsias patalpas pradėta leisti įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui.
„Vis tik prieš pirkimą atliekamas turto vertinimas tarsi apdraudžia pirkėją. Nes jeigu turto vertintojas nustatys, kad parduodamas būsto baigtumas nesiekia 85 proc., tokia išvada ir bus pateikiama.
Tiesa, pirkėjai turėtų įsidėmėti, kad tokiu atveju gali kilti papildomų keblumų gaunant būsto paskolą. Kredito įstaigos tokiu atveju gali pareikalauti atlikti papildomus darbus, jeigu būtų norima pasinaudoti galimybe gauti būsto paskolą“, – kalbėjo M. Mikočiūnas.
Negana to, teisės žinovė G. Kačinskienė pasakojo, kad pasitaiko ir tokių situacijų, kai preliminariojoje sutartyje nurodyti statybos darbai (kuriuos turėjo atlikti pardavėjas) dar nėra atlikti pagrindinės sutarties pasirašymo dieną pas notarą, o pardavėjas žada juos atlikti vėliau.
„Tokiu atveju labai rekomenduojama tokius pardavėjo įsipareigojimus įtraukti į pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sąlygas.
Kas atsakytų už paliktus statybos brokus?
Jeigu būstą parduoda fizinis asmuo, o patį namą stato rangovas, pasak advokatės G. Kačinskienės, už statybos darbų kokybę garantiniu laikotarpius atsakys tiek pardavėjas, tiek rangovas.
Tiesa, už pirkėjo atliktus ar užsakytus statybos darbus, pardavėjas neatsakys, o preliminariojoje sutartyje paprastai nėra aptariama atsakomybė dėl statybos darbų defektų.
„Sudarant preliminariąją sutartį svarbu turėti aiškų pardavėjo atliktų statybos darbų aprašymą, sąrašą ar kitą dokumentą, iš kurio būtų aišku, už kokius statybos darbus jis bus atsakingas, jei paaiškėtų tokių darbų defektams garantiniu laikotarpiu.
Kai pardavėjas ir rangovas (statybos darbus atliekantis asmuo) yra ne tie patys asmenys, pirkėjas dėl statybos darbų defektų garantiniu laikotarpiu turės teisę kreiptis tiek į pardavėją, tiek į rangovą. Pirkėjas į pardavėją bei rangovą turės teisę kreiptis tik dėl tų statybos darbų, už kuriuos pardavėjas yra atsakingas (kuriuos jis atliko pats, arba pasitelkęs rangovą).
To nebūtina aptarti preliminariojoje sutartyje, nes ar tai bus numatyta, ar ne – pirkėjas tokią teisę vis tiek turės vadovaujantis teisės aktais“, – paaiškino G. Kačinskienė.
NT rinka gali būti dar aktyvesnė
Registrų centras jau anksčiau skelbė, kad Lietuvoje NT sandorių rinka balandį išlaikė augimo tempą, kurį palaikė bendra šalies ekonominė situacija ir teigiami pirkėjų lūkesčiai.
„Aktyviai prasidėję metai nekilnojamojo turto sandorių rinkoje, panašu, nežada mažinti apsukų. Pozityvūs pirkėjų lūkesčiai NT rinkoje lemia tai, kad kas mėnesį registruojama vis daugiau būsto, žemės sklypų ir kitų NT objektų pirkimo-pardavimo sandorių. – sako Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis. – Artėjant vasarai galime sulaukti dar didesnio aktyvumo, kadangi šiltuoju metų sezonu paprastai padidėja žemės sklypų paklausa, daranti nemažą įtaką bendrai NT sandorių rinkos konjunktūrai.“
Per pirmus keturis šių metų mėnesius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 40,3 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų – 30,3 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 30,9 tūkst. NT objektų pardavimų. Vien tik per šių metų balandį įregistruota 11 tūkst. NT sandorių – 27,4 proc. daugiau nei pernai balandį (8,7 tūkst.) ir 6,8 proc. daugiau nei šių metų kovą (10,3 tūkst.).
Šiemet visoje šalyje įregistruota 11,6 tūkst. butų pardavimų – 33,3 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 8,7 tūkst. butų sandorių. Vien tik per balandį įregistruota 3,2 tūkst. butų sandorių, arba 37,5 proc. daugiau nei 2024 metų balandį ir 5 proc. daugiau nei šių metų kovą.
Vilniuje šiemet per keturis mėnesius įregistruota 4,2 tūkst. butų pardavimų, arba 47,7 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, Kaune – 1,6 tūkst. (27 proc. daugiau), Klaipėdoje – beveik 1 tūkst. (30,8 proc. daugiau).
Per pirmus keturis šių metų mėnesius Lietuvoje įregistruota ir 3,6 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų – 27,7 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 2,9 tūkst. namų pardavimų. Vien tik balandžio mėnesį įregistruota 1 tūkst. gyvenamųjų namų sandorių, arba 19,4 proc. daugiau nei pernai balandį ir 5,8 proc. daugiau nei šių metų kovą.
Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 18,8 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų – 31,5 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 14,3 tūkst. žemės sklypų sandorių. Vien tik balandžio mėnesį įregistruota beveik 5 tūkst. žemės sklypų sandorių, arba 24 proc. daugiau nei pernai balandį ir 5,8 proc. daugiau nei šių metų kovą.
Patiko straipsnis? Užsiprenumeruokite mūsų naujienlaiškį ir gaukite svarbiausias dienos naujienas bei įdomiausius straipsnius kiekvieną darbo dieną 11 val. Tiesiai į Jūsų el. paštą!
