Jau kitąmet planuojantys įsigyti būstą su paskola, tai galės padaryti paprasčiau – pradinis įnašas bus ne 15 proc. , kaip dabar, 10 proc. būsto vertės.
Tuo metu jau turintys būstą bent 5 metus, jį galės parduoti be papildomo apmokestinimo gyventojų pajamų mokesčiu (GPM).
Be to, nemaža dalis antroje pakopoje kaupusių pensijoms gyventojų atsiims savo pinigus ir galimai juos panaudos pradinio įnašo dengimui ar kitaip juos įlies į NT rinką.
Visi šie pokyčiai signalizuoja apie galimą rinkos perkaitimą, tačiau specialistai ramina – perkaitimo rizikas dažniausiai nugesina augančios kainos, todėl rinka dažniausiai yra linkusi stabilizuotis.
Dėl NT rinkos baimintis nereikėtų?
„Žinių radijo“ laidoje dalyvavęs nekilnojamojo turto vystymo bendrovės „Haner“ vadovas Arvydas Avulis pastebėjo, kad rinkos perkaitimas negresia, nes ją visuomet eąs sureguliuoja kylančios kainos.
„Žodis perkaitimas gal kiek per stiprus. Pirmiausia reikėtų pasižiūrėti, kur esame dabar. 2025 metais turime du kartus didesnius NT pardavimus nei 2024 m. Tai yra labai didelis šuolis. Tokių augimų Lietuvos rinkoje yra buvę, pavyzdžiui, po pandemijos, bet ten buvo kiek neįprasta situacija. Tuo metu irgi atrodė, kad įvyks perkaitimas, bet prasidėjo karas ir viskas nurimo.
Todėl aš nesakyčiau, kad ir dabar gresia kažkoks perkaitimas, nes rinka visuomet save pati labai greitai sureguliuoja. Mes matome, kaip kainos per metus pakilo beveik 10 proc., o kiekvieną kartą, kai kainos kyla, mažėja žmonių, kurie gali įpirkti būstą kiekis. Būtent kainų augimas greitai sureguliuoja rinką, kad ji neperkaistų“, – pažymėjo jis.
Anot A. Avulio, šiuo metu būsto kainos yra ryškiai pakilę dėl labai drastiško palūkanų sumažinimo.
„Tokiu atveju atsiranda daugiau galinčių išmokėti paskolas ir suaktyvėja būsto pirkimas. Normali rinka vystosi tada, kai yra 1–3 proc. brangimas. Kai brangimas yra 10 proc., rinka nėra labai sveika ir ji signalizuoja, kad kažkam reikia kažką stabdyti“, – pastebėjo jis.
Laidoje taip pat dalyvavęs bendrovės „Profitus“ NT analitikas Arnoldas Antanavičius pridėjo, NT kainos pakilo dėl neįprastai didelių naujų būstų pardavimų.
„Kainos galėjo taip pakilti dėl to nes vystytojai dabar statistiškai parduoda kur kas daugiau nei yra komforto lygis. Įprastai parduodama apie 350–500 naujos statybos butų Vilniuje per mėnesį, o prie tokio rodiklio kainos būna gana stabilios su neženkliu kilimu.
Visgi, kai yra parduodami 500–600 butų per mėnesį, natūralu, kad dėl didelės paklausos atsiranda balansavimas kainomis. Todėl kol perkamoji galia leidžia, tai kainos ir kyla“, – nurodė A. Antanavičius.
Anot jo, dabartinę situaciją galima pavadinti vėluojančiu kainų kilimu.
„Jei lyginame su praėjusiais metais, taip, yra ryškus kilimas. Tačiau ilgesnėje perspektyvoje, prieš dvigubą kilimą buvo ir dvigubas kritimas. Kai palūkanos pasiekė piką, buvo mažas noras pirkti, o dar prisidėjo ir karo baimė. Tada vystytojai tikrai išgyveno ne pačius geriausius laikus ir pardavimai buvo kritę. Tačiau net prie tokių sudėtingų sąlygų NT rinka Lietuvoje sugebėjo išlikti gana stabiliame lygyje. Į tolimesnę perspektyvą žiūrint, užtikrintumo yra tikrai daugiau“, – pabrėžė analitikas.
Visgi, pasak A. Avulio, vertinant paklausą ir pasiūlą Lietuvoje yra išlaikomas balansas.
„Kai pažiūrime į pasiūlą, ten tikrai yra pusiausvyra, nes perkama du kartus daugiau, bet ir pasiūloma du kartus daugiau. Todėl, mano nuomone, rinka dabar yra pakankamai subalansuota, tik klausimas, kiek laiko tai truks, nes būsto kainos Vilniuje jau yra pasiekusios Skandinavijos ir Vakarų Europos šalių lygį.
Kol kas mes atlyginimais vejamės ir esame visai netoli tų kraštų, bet pas mus yra kita didelė problema, kad mes neturime produktyvumo, darbo našumo. Jei palyginti, kiek BPV tenka vienam gyventojui Lietuvoje ir Danijoje ar Olandijoje, tai tai ten darbo našumas yra 2–3 kartus didesnis“, – komentavo „Haner“ vadovas.
Kainų augimą pristabdyti gali tik didesnė pasiūla
A. Antanavičius pastebėjo, kad kainos kilti visuomet negali, todėl reikėtų daugiau valdžios sprendimų, kurie padėtų rinką subalansuoti.
Anot A. Avulio, geriausias būdas kainoms sureguliuoti – pasiūlos didinimas.
„Nepaisant to, kad dabar pasiūla ir paklausa yra gana subalansuotos, bet jei mes norime ne taip sparčiai kylančių kainų, tai turime skatinti pasiūlą. O pasiūla atsimuša į labai paprastas lubas – biurokratiją. Kiekvienais metais apie ją kalbama, bet vis tiek kiekvienais metais jos daugėja ir sąlygos sunkėja.
Pavyzdžiui, pats naujausias Vilniaus miesto savivaldybės sprendimas, kad visi projektai būtinai turi būti vykdomi su architektūros konkursu, kas yra papildomai apie pusė metų darbo. Toks projektas šiuo metu yra savivaldybėje, bet dar nepriimtas, tačiau jis turbūt vis vien bus priimtas, nepaisant to, kad tokiam sprendimui nėra jokio logiško paaiškinimo. Konkurso organizavimas – tai apie pusė metų darbas, o tai reiškia brangimą. Tai tokių nesąmonių Lietuvoje yra daug“, – paaiškino jis.
Kaip rinką kitąmet paveiks valdžios sprendimai?
A. Antanavičius neneigia, kad būsto paklausia kitąmet – tikrai padidės, tačiau yra ir kita medalio pusė.
Anot jo, žmonės, kurie pirks NT su pradinio įnašo palengvinimu, bus studentai ar jauni specialistai, kurie iki šiol jie greičiausiai nuomojosi būstus.
„Todėl kyla toks klausimas, ar nenutiks taip, kad dalis pasiūlos atsiras iš tų, kas dabar nuomojasi ir tiesiog taip sumažės nuomos rinkos dydis ir jis persiorientuos šiek tiek į įsigijimo dydį.
Reikia nepamiršti, kad mes turim 5 metų būsto išlaikymo laikotarpį, kur jau galima pardavus nemokėti mokesčių. Tai čia vienintelis argumentas, kuris galbūt gali paskatinti parduoti.
Jei žmonės pirko 2020 metais ir anksčiau, tai jie galės be gyventojų pajamų mokesčio parduoti su visu to prieaugiu, kuris yra įvykęs per paskutinius penkis metus. Todėl įdomu, kiek bus tokių žmonių, kurie galbūt ar susigundys, arba turės kitų planų, galbūt investuos kažkur kitur“, – dalijosi specialistas.
Anot jo, dėl tokių priežasčių gali padidėti pasiūla antrinėje rinkoje. T. y. nuomininkai įsigys būstus iš savininkų ir taip rinka persiorientuos, o tai gali prislopinti galimus perkaitimo ženklus.
A. Antanavičius prognozuoja, kad ateityje NT rinka Lietuvoje gali kiek pristoti.
„Kažkiek stabtelėjimo bus, bet dar ne dabar. Pavyzdžiui, Lenkijos patirtis rodo, kad kai tenai nusprendė mažinti apribojimus pirmo būsto įsigijimui ir palengvinti sąlygas jauniems žmonėms, tai buvo tik laikinas sprendimas, sukuriantis problemą ateities jauniems žmonėms, nes taip ir įvyko.
Paklausa sukilo gana stipriai, net prieš tam įstatymui įsigaliojant, ne tik jauni žmonės pirko, bet ir kiti pradėjo pirkti, nes jie suprato, kad ateityje tikriausiai kainos kils. Todėl Lenkijoje buvo momentinis šuolis sandorių ir kainų, tačiau dabar kainų lygis toks, kad ateinantiems jauniems žmonėms bus labai sunku.
Tai aš manau, kad kažkas panašaus gali nutikti ir pas mus, kad dar tokius metus mes turėsim aktyvią rinką, kainų kilimą, bet po to galbūt jau bus kažkoks sustojimas, kurio metu tikrai tų įperkančių bus mažiau“, – pastebėjo analitikas.
Tuo metu A. Avulis neabejoja – vienintelis būdas turėti pastovią ir sveiką NT rinką – klausytis verslo prašymų.
„Jei norime, kad kažkoks proveržis būtų, tai pirmiausia turime išgirsti, ko prašo verslas. O šiandien beveik visi verslai sako, kad jiems trūksta darbo jėgos. Ir žinoma, kad kai vyriausybės vadovas tampa buvęs profsąjungų lyderis, sunku tikėtis, kad tos darbo jėgos bus tiek, kiek reikia. Lietuvoje yra šimtas tūkstančių bedarbių ir jie nenori dirbti“, – pasakojo jis.
Anot jo, valstybė turėtų ne skatinti nedarbą, o bandyti patenkinti verslo prašymus dėl darbo jėgos trūkumo.
Kodėl Lietuvoje taip populiaru įsigyti NT?
„Profitus“ NT analitikas pastebėjo, kad NT madas Lietuvoje diktuoja sėkminga ankstesnė patirtis.
„Vienas iš atsakymų galėtų būti tai, kad turėti nuosavybėje turtą iki šiol buvo naudinga, pelninga ir sunku persiorientuoti, kai tu nežinai, kokia bus ateitis ir gali tik spėlioti. O istoriškai matome, kad tie, kas turėjo nuosavybėje turtą, dabar turi daugiau negu dvigubai didesnę jo vertės augimą.
Tai tokie pavyzdžiai, žinoma, kad skatina elgtis taip pat kaip iki šiol buvo elgiamasi, tai yra pirkti turtą, tikintis, kad kainos kils“, – pažymėjo A. Antanavičius.
Be to, jis pastebi, kad lietuviai mėgsta NT įsigyti ne tik Lietuvoje, o ypatingai NT pirkimas užsienyje suaktyvėja, kai šalyje pakyla kainos. Tuo metu užsieniečiai Lietuvoje į NT investuoti itin linkę nėra, todėl tai taip pat prisideda prie rinkos stabilizavimo.
„Kitą, ką aš jau pastebiu, kad kai yra šalyje aukštas kainų lygis, žmonės pradeda dairytis, gal kažką galima nupirkti ir už Lietuvos ribų. Todėl pastebiu, kad žmonės investuodami pradeda dairyti ne be Vilniuje, ne be Kaune, o gal kažkur kitur. Iki šiol mes tikrai augam iš vidinių resursų, kas eliminuoja tą galimybę perkaitymo, nes neatkeliauja pas mus labai daug pirkėjų iš užsienio. Mes iš vidinių resursų augam iki šiol, o tai, manau, kas yra geras dalykas, nes tai irgi stabdo kainų augimą“, – dalijosi jis.
Pakilusios kainos negąsdina?
Registrų centro duomenys rodo, kad būsto sandorių skaičius per pirmus aštuonis 2025 m. mėnesius buvo 26 proc. didesnis nei prieš metus.
„Registrų centro skelbiama būsto sandorių statistika rodo savotišką suspaustos spyruoklės atšokimą.
Šiemet sudarytų būsto sandorių skaičius per metus pašoko daugiau nei ketvirtadaliu, sklypų pardavimai išaugo 18 proc. Vertinant ilgalaikę retrospektyvą, būsto rinkos aktyvumas sugrįžo į sveikus nekrizinius 2019 metus.
Lietuvos būsto rinką palaiko objektyvios makroekonominės priežastys: minėtos apkarpytos palūkanų normos, pastaraisiais metais sparčiai augusios santaupų sumos, po 2022 m. infliacijos šoko atsitiesusi ir toliau tvirtėjanti namų ūkių perkamoji galia“, – komentavo „Artea“ banko vyriausioji ekonomistę Indrė Genytė-Pikčienė.
Tuo metu SEB ekonomistas Tadas Povilauskas atkreipė dėmesį, kad toks augimas per 20 metų buvo užfiksuotas tik keletą kartų. Visgi jis pažymėjo, kad artėjant metų pabaigai turėtų pristoti ir būsto pardavimai.
„Per pastaruosius dvidešimt metų tik 2007 ir 2021 metais būsto sandorių skaičius Lietuvoje buvo didesnis negu šiemet. Suprantama, kad 2023 ir 2024 metais sandorių skaičius buvo istoriškai nedidelis, todėl vis dar matome atšokusios spyruoklės rinkoje padarinius.
Metinis sandorių pokytis paskutinį 2025 metų ketvirtį jau bus mažesnis, nes praėjusių metų pabaiga buvo ganėtinai aktyvi rinkoje“, – komentavo ekonomistas.
Anot jo, 2026 metais būsto rinkoje sandorių gali būti net ir daugiau negu šiemet, jei nesuaktyvės neigiamai rinką veikiantys procesai.
T. Povilauskas pastebi, kad šių metų antrą pusmetį ir kitų metų pradžioje teigiamą įtaką būsto paklausai daro ir kalbos, kad nemažai asmenų, kurie atsiims lėšas iš pensijų fondų, jas panaudos norėdami pasikeisti būstą į geresnį ar įsigyti dar vieną.
„Todėl tie, kurie planavo įsigyti būstą kitąmet ir kurie turi finansinių resursų, skuba tą padaryti iki kitų metų antro ketvirčio“, – dalijosi SEB ekonomistas.
