Pasak specialistų, 2020 m. neturėtų būti labai išsiskiriantys ir tendencijos, palyginti su 2019 m., kardinaliai nesiskirs. Pagrindiniai dalykai, kurie nulems būstų kainas yra ne tik statybų kaštai, bet ir darbuotojų atlyginimai bei jų trūkumas. Ir nors būstų kainų judėjimo į mažesnę pusę nereikėtų tikėtis, būstų brangimas šiais metais gali būti kiek mažesnis nei 2019 m.
„2020 m. būsto kainų augimas turėtų būti šiek tiek mažesnis nei 2019 m. Jei 2019 m. Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje butų kainos augo 4,5–5,5 proc., tai 2020 m. butai galėtų brangti 3–5 proc. Tuo metu Šiauliuose ir Panevėžyje 2019 m. butų kainos augo 10-12 proc., o 2020 m. prognozuojame 6–7 proc. augimą“, – sako nekilnojamojo turto (NT) agentūros „Ober-Haus“ generalinis direktorius Audrius Šapoka.
Pastebima, kad pardavimų apimtys taip pat neturėtų itin keistis.
„2020 m. sandorių kiekis reikšmingai neturėtų keistis. Jis galbūt bus kiek mažesnis, kalbant apie pirminės rinkos pardavimus. Manome, kad 2020 m. tiek paklausos, tiek pasiūlos atžvilgiu bus panašūs, kaip ir 2019 m.
2019 m. trijuose didžiausiuose šalies būsto statybų apimtys buvo tikrai gausios. Vilniuje 2019 m. pardavimui turėjo būti pastatyta 4,5–4,7 tūkstančiai butų daugiabučiuose arba apie 5 proc. daugiau nei 2018 metais. Tad didžiulė pasiūla lėmė iš tiesų platų naujų būsto projektų pasirinkimą pirkėjams, plėtotojų konkurencija neleido kainoms augti dviženkle procentine išraiška“, – pasakoja A. Šapoka.
NT plėtros „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis pastebi, kad praėję metai Vilniaus būsto rinkai buvo neįtikėtinai aktyvūs: „Tai buvo ypač ryšku pirmąjį metų pusmetį, kai naujų butų kai kuriais mėnesiais buvo parduota beveik dvigubai daugiau nei tuo pačiu metu 2018 m. Kita vertus, kosminis sandorių augimas kainoms tokios didelės įtakos neturėjo ir jų augimas 2019 m. buvo, galima sakyti, subalansuotas.“
Pasak A. Avulio, naujos statybos butų kaina Vilniuje kitąmet turėtų augti apie 5 proc.
Tai, kad 2019-ieji Vilniaus pirminei būsto rinkai buvo neįprastai aktyvūs pastebi ir NT plėtros bendrovės „Eika“ plėtros direktorius Martynas Žibūda. Pasak jo, butų buvo nupirkta net 42 proc. daugiau nei pernai.
„Nepaisant staigiai išaugusios paklausos, plėtotojai sugebėjo sureaguoti, todėl būsto kaina kilo sąlyginai nuosaikiai bei siekė 5,3 proc. Galima pastebėti, kad skirtingose turto klasėse kainos keitėsi skirtingai: jei prestižinėje klasėje ji praktiškai nekito – 3.124 eur/kv.m. (-0,4 proc. pokytis), tai vidutinio būsto segmente jos kilo iki 2.115 eur/kv.m. (+6.2 proc), o ekonominėje klasėje augo sparčiausiai – iki 1,535 eur/kv.m (+10,6 proc.). Panašu, kad statybų savikainos augimas bei didesnis pirkėjų nei plėtotojų aktyvumas turėjo didžiausios įtakos pigesnio būsto pardavimo kainai“, – sako M. Žibūda.
Jo teigimu, būsto kainos geriausiai parodo esamą situaciją būsto rinkoje. Todėl, jei neįvyks svarbių geopolitinių įvykių, turinčių įtakos gyvenotjų lūkesčiams, dramatiškai nepasikeis įmonių bei gyventojų finansavimo principai bei valstybinės žemės reglamentavimas, tikimasi panašaus 5–7 proc. kainų augimo ir šiais metais.
Būstų brangimą lems kelios priežastys
Būsto kainas didina brangstančios medžiagos ir darbo jėga, taip pat išskiriami ir tokie dalykai kaip sklypų kainos, būsto įrengimas.
„Niekada nėra vienintelės priežasties, tačiau galutinei būsto kainai didžiausią įtaką turi statybų savikaina, kuri vėlgi priklauso nuo tokių veiksnių kaip auganti medžiagų savikaina, besikeičiančių energijos kaštų, darbo jėgos trūkumo, reikalavimų pastatų energinei klasei“, – vardija „Eiko“ plėtros direktorius.
Pasak jo, didelę įtaką kainai daro ir sklypo vieta, jos savikaina, konkurencinė aplinka, projekto ir pačio būsto išskirtinumas. M. Žibūda teigia, kad mikro lygmeniu tame pačiame projekte būsto kainos gali skirtis net 30–40 proc., nes kvadratinio metro kaina priklauso nuo būsto aukšto, jo dydžio, orientacijos, paskirties ar konfiguracijos.
„Šie metai turbūt pasižymės tuo, kad bus dar didesnis statybos kaštų spaudimas, o tai reiškia, kad tie kaštai tikrai didės, nes nepaisant to, kad didėja žaliavų kainos, kas buvo pastebima ir 2019 m., taip pat auga darbuotojų atlyginimai, o yra matomas darbuotojų stygius. Pradeda jaustis ir tų specialistų stygius, kurie vadovauja projektams ir juos valdo. Matome, kad konkurencija rinkoje, nekilnojamo turto vystytojų tarpe tikrai didėja“, – pastebi Lietuvos nekilnojamo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius Mindaugas Statulevičius.
M. Statulevičius teigia, kad viena pagrindinių priežasčių yra žemės sklypų trūkumas, ypač didžiuosiuose miestuose, Vilniaus, Kauno, Klaipėdos centrinėse miesto dalyse, kur vystymui tinkamų sklypų skaičius yra gana ribotas.
„Vystytojai skundžiasi – trūksta gerų vietų plėtrai. Žmonės vis labiau pageidauja gyventi arčiau centro, prie išvystytos infrastruktūros, arčiau parkų, prie upės ir panašiai, bet plėtrai skirtų vietų neatsiranda arba jos yra saugomos ir ten negalima statyti. Vietos, kurios dar yra suplanuotos vystymui yra išgraibstomos, konkurencija dėl jų yra didelė, tai natūralu, kad kiekvienam tai kelia kainas“, – sako LNTPA direktorius.
M. Statulevičius pasakoja, kad vis daugiau naujos statybos būstų pastatoma ir yra įrengiama pilnai. To pageidauja patys pirkėjai, taip pat tai yra tikslinga įmonėms valdant rizikas dėl garantinių įsipareigojimų vykdymo.
„Kaip ir įprasta Vakarų valstybėse, populiarėja pilnai įrengtų butų, ar tik su dalimi baldų, įrengta vonia, virtuve, sanitariniais mazgais ir panašiai, pardavimas. Tokių butų dalis 2019 m. kai kuriuose projektuose sudarė iki 40 proc. parduodamų butų. Manau, kad tai tęsis ir šiais metais, nes panašu, kad vis daugiau vystytojų drąsiau pardavinėja pilnai įrengtus butus, jų parduoda daugiau ir kartais jie parduodami net greičiau“, – svarsto M. Statulevičius.
Pasak jo, viena iš priežasčių, kodėl kils būstų kainos, gali būti tai, kad didės būtent pilnai įrengtų būstų dalis, o tai prisidės prie galutinės pardavimo kainos.
A. Avulis teigia, kad statybų kainos sparčiai kyla jau kelis pastaruosius metus ir nors sunku įvertinti vidutinius pokyčius, nes kiekvienas projektas skirtingas, manoma, kad per metus kainos padidėjo bent dešimtadaliu. Jis teigia, kad labiausiai tai lemia sparčiai augantys atlyginimai bei darbininkų trūkumas, tačiau taip pat reikšmingai brangsta ir kai kurios medžiagos. Pavyzdžiui, 2019 m. buvo susidurta su silikatinių plytų trūkumu rinkoje, o tai pabrangino šios medžiagos kainą daugiau nei trečdaliu.
„Hanner“ valdybos pirmininkas A. Avulis pastebi, kad nieko nepaisant, plėtotojų konkurencija išlieka aktyvi: „Net ir taip sparčiai augant paklausai, pasiūla sugeba ją pavyt. Tikėtina, kad panaši tendencija laikysis ir ateinančiais metais – būstas Vilniuje vis dar išlieka rekordiškai įperkamas, t. y., vidutines pajamas uždirbanti šeima gali sau pilnai leisti įsigyti 50 kv. m butą pačiame centre – tokių galimybių per tris nepriklausomybės dešimtmečius dar nebuvo.“
„Ober-Haus“ generalinis direktorius A. Šapoka pabrėžia, kad pirkėjų aktyvumą iš esmės lemia palanki ekonominė aplinka, pozityvūs gyventojų lūkesčiai tiek dėl darbo, tiek dėl pačios rinkos perspektyvų. Taip pat auga būsto įperkamumas, tai reiškia realūs atlyginimas augo sparčiau nei būsto kainos. Dar pora dalykų, į kuriuos dėmesį atkreipia A. Šapoka – nors ir kylančios, tačiau iš tiesų pakankamai įkandamos palūkanos ir plati naujo būsto pasiūla.
Brango ne tik naujos statybos būstai
2019 m. specialistai pastebėjo, kad brango ne tik naujos, bet ir senos statybos būstai, kurie buvo perkami ne tik kaip vieta gyventi, bet ir kaip investicija.
Ne naujos statybos būstai dažnai patenka į emigrantų akiratį, kurie siekia įdarbinti savo pinigus, ieško, kur būtų galima įsigyti NT. M. Statulevičius pastebi, kad 2019 m. mažesnės bendros kainos butai buvo populiarūs ir dauguma jų buvo ne naujos statybos butuose, todėl galiausiai pastebėtas ir jų brangimas.
