Į tokią situaciją pakliuvęs lietuvis ieškojo atsakymų socialiniuose tinkluose ir supratęs, kad namo remonto darbų išlaidos priklauso ne jam – stengėsi tartis su šeimininkais. Vis dėlto derybos nepavyko – jei jis neinvestuos į namo atnaujinimus, šeimininkai nutrauks sutartį ir ras naujus gyventojus.
Ekspertas iš teisinės pusės pastebėjo, kad dažnai tokiose sutartyse lieka „pilkųjų zonų“, dėl kurių viena pusė gali nesąžiningai manipuliuoti sąlygomis. Taip yra ir šiuo atveju. Tačiau pažymėjo, kad sutarties sąlygų keitimas ar nutraukimas yra teisės pažeidimas.
Vis tiktai šiuo atveju remonto darbai, specialistų nuomone, nepriklauso mokėti nuomininkui. Jie nurodė, kur kreiptis ir ką daryti tokiomis ar panašiomis situacijomis bei kaip jų išvengti.
Neliko kitos išeities – mokėti arba išeiti
Būstą besinuomojantis vyriškis Karolis (tikras vardas ir pavardė redakcijai žinomi) socialiniame tinkle pasidalino buto šeimininkų atsiųsta sąskaita. Jam kilo klausimas, ar už visus išvardintus punktus iš tiesų priklauso mokėti besinuomojančiam butą.
Karolis rašė, kad, jo manymu, už paskutinius tris punktus, t.y. vandentiekio remonto darbus, stogo remonto darbus ir privalomąsias kaupiamąsias lėšas namo atnaujinimui priklauso mokėti savininkui, nes tai yra investiciniai tvarkymai.
„Savininkas tvirtina, kad tai yra toje pačioje sąskaitoje su komunaliniais mokesčiais, nesileidžia į jokias kalbas ir sako, kad teisiškai man priklauso už tai mokėti“, – teigė vyriškis.
Toks įrašas sulaukė nemažos pasipiktinimo bangos. Žmonės dalinosi, kad jie ar jų pažįstami buvo pakliuvę į panašią situaciją ir kad tokiu atveju arba reikia teisininko pagalbos, arba ieškoti kito būsto. Mat buto savininkai esą neturi teisės laikinai besinuomojančio asmens reikalauti investuoti į jų nekilnojamą turtą.
„Sakyčiau, galiu mokėti už kaupiamąsias lėšas ir kt., bet tada turėčiau automatiškai tapti bendrasavininku, kadangi jau kaip ir pradedu rūpintis šiuo turtu ilgalaikėje perspektyvoje, galimai, kai sutartis bus seniai pasibaigusi“, – rašė vienas vaikinas.
Keletas žmonių kartojo, kad už renovaciją moka buto savininkas, visa kita – laiptinės tvarkymas, šiukšlių išvežimas, komunaliniai ir t.t. – apmokami nuomininko.
„Man tą patį sakė, nu ir sumokėjome. Aišku, kad priklausė jiems. Tik kas juokingiausia, kad balsuoti už namo remontus neleido, o mokėti tai mums. Gerai iš kitų pinigų savo landynę renovuotis“, – patirtimi pasidalino šiaulietė.
Karolis su internautais taip pat pasidalino savo nuomos sutarties ištrauka, kurioje rašoma, už ką jis turi mokėti: „Man atrodo, aš turiu mokėti tik faktinius kaštus, bet savininkas akcentuoja, kad aš turiu mokėti už „kitas paslaugas“ pagal tai, kokią sąskaitą įmonė pateikė. O toje pateiktoje sąskaitoje yra ir stogo remontai.“
Vaikinas iš Klaipėdos jam atsakė, kad sutartyje nurodytos „kitos paslaugos“ nėra ir negali būti renovacijos darbai, o, pavyzdžiui, lemputės pakeitimas laiptinėje.
Apie savaitę laiko aiškinęsis su buto šeimininkais Karolis tv3.lt redakcijai papasakojo, kad vis tik susitarti su buto savininku nepavyko.
„Tiesiog pasakė, kad nutrauks sutartį ir pakels nuomą 100 eurų, jeigu atsisakysime mokėti, nes butų kainos kyla ir jie laisvai ras naujus nuomininkus. Tai nelabai liko kito pasirinkimo, nes butai tikrai brangsta“, – kalbėjo pašnekovas.
Sutarties sąlygos gali būti keičiamos tik abipusiu sutarimu
Nekilnojamojo turto projektus kuriančios ir valdančios įmonės „Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis nurodo, kad, bendru atveju, abiejų pusių teisės ir įsipareigojimai yra numatomi sutartyje.
Jo teigimu, teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią: sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba teisės aktai, pagrindinis jų – Civilinis kodeksas.
Teisininkas pažymi, kad sutarties nutraukimo pagrindai ir tvarka taip pat turi būti numatomi sutartyje ir (arba) įstatymuose. Sutartis negali būti nutraukta nesant joje ar teisės aktuose numatyto teisėto pagrindo.
„Sąlygos gali būti keičiamos šalių susitarimu arba vienos šalies prašymu teismine tvarka – vienašalis pakeitimas reiškia intervenciją į sutartinius santykius, todėl ši Civiliniame kodekse (įstatyme) įtvirtinta vienos šalies teisė turi būti įgyvendinama griežtai laikantis jame nustatytų sąlygų ir tvarkos.
Tuo atveju, jei tarp šalių kyla nesutarimai dėl sutarties turinio (šalių teisių ir įsipareigojimų pagal sutartį), tai sprendžiama vadovaujantis įstatymo nustatytomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, geranoriškai, šalių sutarimu arba ginčo teisenos tvarka“, – dėstė S. Sušickis.
Neapibrėžtumas leidžia interpretuoti visaip
Aptardamas konkretų atvejį S. Sušickis pastebi, kad Karolio pateiktoje sutarties ištraukoje nurodomos komunalinės ir eksploatacinės išlaidos, taip pat „kitos paslaugos“. Tad nuomininkas, teisininko teigimu, turėtų kompensuoti nuomotojui eksploatacines, kitaip tariant, techninės priežiūros paslaugas bei išlaidas už „kitas paslaugas“ pagal įmonių pateiktas sąskaitas.
S. Sušickis sako, kad tokiu būdu sutartyje yra paliktas neapibrėžtumas, kas yra taip vadinamos „kitos paslaugos“.
Pasak jo, kadangi mokestis už jas siejamas su eksploatacijos (techninės priežiūros) paslaugomis, prie pagrindinių techninės priežiūros darbų sąrašo yra priskirtas ir smulkus remontas, nereikalaujantis papildomų medžiagų ir (ar) mechanizmų.
Pašnekovas pabrėžia, kad namo bendrųjų konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir bendrųjų inžinerinių sistemų defektų ir deformacijų šalinimas, planiniai darbai, kurie vykdomi pagal metinį namo priežiūros ir (ar) ilgalaikį namo atnaujinimo planą, nėra atliekami iš techninės priežiūros (eksploatacijos) lėšų.
Taip pat pastolių, kėlimo ir kitų specialiųjų mechanizmų ir medžiagų panaudojimas techninės priežiūros pagrindinių darbų sąrašo darbams atlikti, namo pagrindinių konstrukcijų specializuota apžiūra, statybiniai tyrinėjimai ar ekspertizė, namo energinio naudingumo sertifikavimas, inžinerinių sistemų avarijų lokalizavimo, likvidavimo ir kiti neplaninio pobūdžio darbai yra atliekami daugiabučio namo gyventojų lėšomis (ne administravimo, ne techninės priežiūros–eksploatacijos ir ne šildymo sistemų priežiūros).
„Šiuo pagrindu manytina, kad matomoje sąskaitos ištraukoje nurodyti stogo ir vandentiekio remonto darbai nepatenka į eksploatacijos (techninės priežiūros) turinį ir nuomininkas, jei sutartyje nenumatyta kitaip, neturėtų jų apmokėti. Tačiau negalima daryti kategoriškos išvados, nes nepakanka duomenų, kokios apimties remonto darbai buvo atlikti“, – komentavo S. Sušickis.
Nuomotojai piktnaudžiauja sutarties neaiškumais ir pažeidžia teises
S. Sušickis nurodė, kad kaupiamosios lėšos yra skiriamos namui atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus ir gali būti naudojamos tik pagal paskirtį – ilgalaikiame plane (2 ir daugiau metų) numatytiems ir (arba) nenumatytiems darbams finansuoti:
„Tad šios lėšos savo esme yra investicinės, nepriskirtinos nei komunalinėms, nei eksploatacijos (techninės priežiūros) paslaugoms. Remiantis šiuo pagrindu, matomoje sutarties ištraukoje numatyti nuomininko mokėjimai neapima nuomininko pareigos apmokėti kaupiamųjų lėšų.“
Teisininkas pažymi, kad nuomininkas, kompensavęs nuomotojui išlaidas už bendrojo naudojimo objektų remonto darbus, vis dėlto netampa šių objektų bendrasavininku.
Pašnekovas pabrėžia, kad dėl to yra labai svarbu sutartyje numatyti aiškias ir suprantamas sąlygas, vengiant skirtingo jų interpretavimo ar galimo vienos iš šalių piktnaudžiavimo.
Jis pastebi, kad fizinių asmenų teisiniuose–komerciniuose santykiuose dažnai lieka „pilkųjų“ zonų, kurios suteikia galimybę nesąžiningai sutarties šaliai manipuliuoti sutarties sąlygomis ir apriboja kitos pusės galimybes rinktis.
„Nutraukti sutartį, vienašališkai pakeisti sutarties sąlygas (šiuo atveju – padidinti kainą) ir reikalauti padengti tam tikras išlaidas gali bet kuris nuomininkas, tačiau šių veiksmų teisėtumą ir teisingumą apsprendžia konkrečios aplinkybės, sutarties sąlygos ir įstatymas.
Teisingumą apibrėžti yra sunkiau – tai yra bendražmogiškumo ir dialogo reikalas, o teisėtumas, be abejo, yra sutarties ir įstatymo dalykas. Todėl sutarties turinio aiškumas ir sąlygų išsamumas perspektyvoje padeda išvengti ginčų, nesusipratimų ir nuostolių“, – kalbėjo S. Sušickis.
Jis pridūrė, kad vartotojų teises taip pat gina Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba (VVTAT) – analogiškai sprendžiami ir šalių ginčai dėl sutarties sąlygų keitimo ar sutarties nutraukimo.
Pasak pašnekovo, vienai iš sutarties šalių pažeidus kitos teises, nukentėjusioji šalis turi teisę reikalauti sutartyje nustatytų netesybų ir (arba) patirtų nuostolių atlyginimo.
Kur ieškoti teisybės?
VVTAT nurodo, kad šiuo atveju tarp nuomininko ir nuomotojo susiklosto sutartiniai santykiai. Taigi, visas nuomos sąlygas abi pusės aptaria sutartyje. Tai apima ir įvairių mokesčių mokėjimą, sutarties nutraukimo sąlygas.
Todėl, tarnybos teigimu, prieš pasirašant sutartį nuomininkui svarbu susipažinti su visomis numatytomis sąlygomis, klausti nuomotojo, jei kyla neaiškumų, aptarti joje nuomos terminą, kainą, kas į kainą įeina (pavyzdžiui, ar į kainą įeina komunaliniai mokesčiai, jei neįeina ir mokami papildomai, tai kokiu būdu mokami ir pan.).
VVTAT taip pat atkreipia dėmesį, kad siekiant atsakyti į vartotojo pateikiamus klausimus, būtina išanalizuoti šalių sudarytą sutartį, nuomotojo ir nuomininko teikiamus paaiškinimus dėl kilusio ginčo.
„Svarbu atkreipti dėmesį ir į tai, kad nuomotojui išnuomojus būstą šis netampa nuomininko nuosavybe. Tad, šalims nesutarus kitaip, lėšos ir mokesčiai, kuriais siekiama dabar ar ateityje pagerinti būsto kokybę, kad jis būtų tinkamas ir saugus gyventi, neturėtų būti perkeliami nuomininkui“, – aiškino VVTAT atstovai.
Tačiau jie pažymi, kad jei vartotojas mano, jog paslaugų teikėjas pažeidė jo teises ar teisėtus interesus, pirmiausia jis privalo raštu kreiptis paslaugų teikėją ir nurodyti savo reikalavimą.
Tuo atveju, jeigu paslaugų teikėjas per 14 dienų nuo vartotojo kreipimosi gavimo dienos vartotojui atsakymo nepateikia arba nesutinka tenkinti vartotojo pretenzijoje nurodyto reikalavimo, vartotojas turi teisę kreiptis į VVTAT dėl vartojimo ginčo sprendimo alternatyvia (ne teismo) tvarka.
„Atkreipiame dėmesį, kad VVTAT kiekvieną ginčo atvejį vertina individualiai ir nešališkai, remdamasi ginčo šalių pateiktais rašytiniais ir daiktiniais įrodymais. Taip pat primename, kad visi teisėti vartotojo reikalavimai vykdomi tik pateikus mokėjimą už paslaugas pagrindžiančius dokumentus“, – informavo tarnyba.
