Pavyzdžiui, Vilniuje nuo 2021 m. naujų būstų pardavimai šiuo metu yra sumažėję net 3 kartus. Už NT projektus atsakingos įmonės įvardijo, kad, jei 2021 m. buvo parduodama 7 tūkst. butų, pernai jų nusipirko mažiau nei 2,2 tūkst. O šiemet – vos 1,6 tūkst.
Pašnekovų teigimu, būstą šiuo metu įsigyja tik tie lietuviai, kuriems jo būtinai reikia čia ir dabar. Taigi kyla klausimas – ar siekdami vėl paskatinti NT pirkimus pardavėjai sugebės pasiūlyti patrauklesnes kainas?
Kiek būstų buvo parduodama anksčiau ir kiek – dabar?
NT projektų vystymo bendrovės „Realco“ vadovas Julius Dovidonis pirminę Vilniaus NT rinką vertina kaip stabiliai lėtą – nuo šių metų balandžio sostinėje per mėnesį parduodama iki arba vos daugiau nei 200 būstų.
Pasak jo, per tris šių metų ketvirčius Vilniuje buvo parduota kiek daugiau nei 1600 būstų. 2022-aisiais buvo fiksuoti 2165 pardavimai:
„Tad tikėtina, kad šiuos metus baigsime panašiai, tačiau būsime toli nuo rezultato, kurį turėjome 2021-aisiais, kuomet metiniai pardavimai viršijo 7 tūkst. būstų.“
NT paslaugas teikiančios įmonių grupės „Inreal“ Investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas taip pat neslėpė, kad gyvenamojo būsto rinkos, ypač pirminės, sulėtėjimas yra jaučiamas nuo 2021 m. vidurio.
Anot jo, tuomet buvo pasiektas aktyvumo rekordas ir per mėnesį buvo susitariama dėl tūkstančio ar net daugiau būstų pardavimo plėtojamuose projektuose.
„Žinoma, toks rinkos aktyvumas ilgai trukti negalėjo ir rinka pradėjo tolygiai vėsti. Iki pandemijos buvo įprasta per metus parduoti 4–5 tūkst. naujos statybos būstų, t. y. tarp 300–400 per mėnesį.
Rinkos aktyvumas žemiau šio lygio krito 2022 m. I ketvirčio pabaigoje, o didžiausia stagnacija, „Inreal“ duomenimis, buvo 2022 m. III ketvirtį, kuomet per mėnesį buvo parduodama po mažiau nei 100 būstų“, – komentavo pašnekovas.
T. S. Kvainickas nurodė, kad šiemet gana tolygiai yra parduodama po 200 ar kiek mažiau būstų per mėnesį. Todėl tikrai galima teigti, kad būstų pardavimai stagnuoja.
Įmonės priverstos nukelti būstų statybas
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys, bendrovės „Citus“ įkūrėjas Mindaugas Vanagas paminėjo, kad, žiūrint į ilgesnę istorinę perspektyvą, 2020 ir 2022 m. netikėti globalūs įvykiai gali stipriai paveikti gyvenimus ne pačia geriausia linkme. O tą prognozuoti galimybių, deja, nėra.
Esamoje situacijoje savo lūkesčius ir planus, anot pašnekovo, turi peržiūrėti ir verslas: „Smulkesnės įmonės, neturinčios stipraus finansinio pagrindo, susiduria su didesniais iššūkiais.“
Pasak verslininko, joms gali tekti koreguoti plėtros planus.
„Stipriausi žaidėjai, plėtojantys stambesnius, didesnės apimties projektus, dažniau elgiasi kitaip: jie linkę projektus skaidyti, kad geriau kontroliuotų rizikas ir efektyviau valdytų finansinius srautus. Tiesa, tokiu atveju mažesni ar sudėtingesni projektai gali būti atidedami ateičiai, „geresniems laikams“, – kalbėjo M. Vanagas.
Tačiau pridūrė, kad bet kuriuo atveju visiškai plėtra nėra stabdoma – apie tai galima spręsti iš aktyvios komunikacijos ir augančių investicijų į rinkodarą bei reklamą.
Pavyzdžiui, „Realco“ yra gavusi statybos leidimą pirmajam „Baltupio“ etapui Didlaukio gatvėje. Vadovo teigimu, bendrovė intensyviai dirba, kad leidimą gautų ir antrajam etapui.
„Tačiau, stagnacijai rinkoje užsitęsus, atitinkamai reaguojame ir mes. Todėl statybų pradžią naujiems projektams nukėlėme. Esame pasiruošę, o startui įtakos turės pasikeitusi statybų savikaina, pozityvios pirkėjų nuotaikos“, – atskleidė J. Dovidonis.
Net NT projektų plėtros lyderė Lietuvoje „Hanner“ neseniai paskelbė, kad dėl dabartinės padėties stabdys Vilniuje, Naujamiesčio rajone, suplanuotas naujo gyvenamojo kvartalo statybas.
„Gyvenamojo būsto rinka kol kas yra panirusi į stagnaciją: lyginant su 2021 m., butų pardavimai Vilniuje sumažėjo 3 kartus.
Todėl esame priversti atidėti šio projekto statybų pradžią. Darbus pradėsime pastebėję pirmuosius rinkos atsigavimo požymius“, – sakė „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis.
Dėl 1,5 karto didesnių kainų esą kalta ir Vyriausybė
Pasak „Inreal“ atstovo, per pastaruosius keletą metų būsto kainos išaugo pusantro karto.
T. S. Kvainickas įvardijo, kad iš pradžių tam įtakos turėjo didelis rinkos aktyvumas, lėmęs pasiūlos trūkumą. Vėliau kainas palaikė ir didino statybos darbų, medžiagų kainų augimas ir nauji reikalavimai būsto plėtrai:
„Pvz., infrastruktūros mokestis, energinės klasės reikalavimo pokyčiai, mokestis už plėtrą iš valstybės nuomojamoje žemėje.
Situaciją kažkiek taisė augantys gyventojų atlyginimai, tačiau karas ir augančios palūkanų normos nepridėjo nei noro, nei galimybių įsigyti naują būstą.“
LNTPA atstovo teigimu, NT rinka susiduria ne tik su sumažėjusiu pirkėjų aktyvumu. Jis taip pat paminėjo, kad verslas turėjo prisitaikyti prie neigiamų pokyčių pandemijos metu, t. y. medžiagų tiekimo, darbo jėgos trūkumo.
O savikainos augimas, anot jo, yra viena svarbiausių būsto kainų didėjimo priežasčių.
M. Vanagas įvardijo, kad, be viso to, vienas po kito yra skelbiami su NT sritimi susijusių teisės aktų pakeitimai, kuriais numatomi nauji reikalavimai, apribojimai, mokesčiai ir pan. Jie taip pat, pašnekovo vertinimu, kuria įtampą ir plėtotojams, ir klientams.
„Na, o išsikerojusios biurokratijos džiunglės, apie kurias esu ne sykį kalbėjęs, augina ir būsto kainą, ir neleidžia reikalingu tempu pildyti pasiūlos. Būtent biurokratija gali būti dar viena priežastis, kodėl kai kurie plėtotojai stabdo ar keičia ateities planus“, – svarstė pašnekovas.
Plėtrą stabdo ne visi – planuojama statyti šimtus butų
„Realco“ atstovas paminėjo, kad Europą sukrėtę geopolitiniai, energetiniai ir ekonominiai iššūkiai stipriai paveikė visą NT rinką ją sulėtindami ir pardavimų apimtimis grąžindami į 2014–2015 m.
J. Dovidonis įvardijo, kad iš rinkos yra pasitraukę pirkėjai, kurie anksčiau, turėdami laisvų pinigų, pirkdavo turtą planuodami jį nuomoti.
Pristabdę savo planus yra ir tie, kurie norėjo atsinaujinti būstą. O aktyviausi, anot pašnekovo, išlieka tik tie, kuriems būsto reikia čia ir dabar.
Vis tik ne visi NT plėtotojai yra priversti nukelti ar stabdyti savo projektus.
Pavyzdžiui, „Inreal“ nėra taip stipriai paveikta NT rinkos svyravimų, nes jos vykdomi projektai yra labiau nišiniai, orientuoti į pirkėjų segmentą, o ne masinės gamybos.
„Nepaisant rinkos sulėtėjimo, gyvenamojo būsto poreikis išlieka, gyventojų skaičius didžiuosiuose miestuose auga. Todėl svarbiausia, kad atsirastų daugiau apibrėžtumo – tuomet pagerės ir gyventojų lūkesčiai, ir rinkos aktyvumas“, – komentavo „Inreal“ vadovas Andrius Anusauskas.
„Realco“ vadovas taip pat tikino, kad padėtis yra gan nebloga. J. Dovidonis paminėjo, kad šiuo metu aktyviai užsiima naujais projektais. Pavyzdžiui, 500 butų kvartalui „Just in“ Justiniškėse statybos leidimą planuoja gauti vasarį–kovą.
Taip pat šiuo metu yra 660 butų kvartalo Parodų gatvėje detaliojo planavimo procedūros etape.
„Koncentruojamės į naujų projektų vystymą ir dviejų brangių projektų statybas: verslo centro „Hero“, kur jau kyla pirmas aukštas, ir prestižinės klasės gyvenamojo projekto „Algirdo 3“, kurio statybos yra įpusėjusios, o pardavimus planuojame kitų metų viduryje“, – dėstė pašnekovas.
Kainoms kristi neleidžia nauji įstatymai ir brangesnės medžiagos
Pasak LNTPA atstovo, per pastaruosius kelerius metus užaugusi būsto plėtros savikaina nepaliko vietos kainų mažinimui.
Jis įvardijo, kad medžiagų kainos stabilizavosi ir faktiškai nebemažėja. Darbo užmokestis, sudarantis labai reikšmingą savikainos dalį, toliau auga. O savikainą didina nauji teisės aktų reikalavimai ir biurokratija.
Todėl, M. Vanago aiškinimu, plėtotojai yra priversti riboti pasiūlą, kartais – atsisakant naujų projektų planų, nes, dar labiau sumažinus verslo pelningumą, nebeapsimokės vykdyti veiklos ir nebus iš ko plėsti verslo.
„Norint padidinti būsto įperkamumą, tam erdvės vertėtų ieškoti būtent įstatymuose ir biurokratijos mažinime. Pastangas ta linkme vieningai nukreipti turėtų visos institucijos, kartu su verslu“, – apibendrino specialistas.
„Realco“ vadovas pripažino, kad kalbėti apie kokius nors pagyvėjimo ženklus – kol kas sudėtinga. Jo teigimu, ties 4 proc. riba tebesilaikanti „Euribor“ 6 mėnesių palūkanų norma vis dar stabdo nemažą dalį pirkėjų ir verčia pergalvoti planus.
„Visgi, naujienų yra – praėjusią savaitę Europos centrinis bankas paskelbė nekeisiantis palūkanų normų. Ši žinia į rinką gali įnešti šiek tiek santūraus pozityvumo.
Tam, kad NT rinka pajudėtų, turi susitvarkyti pinigų kaina. Jeigu ji sustos augti ir pasigirs signalų apie galimą mažinimą, tai jau bus pozityvus ženklas“, – komentavo J. Dovidonis.
