Lietuvos nekilnojamo turto agentūrų asociacijos prezidentas ir nekilnojamojo turto paslaugų kompanijos „Crew estate“ vadovas Audrius Gudanavičius smulkiai išnarpliojo ir atskleidė šios problemos šaknis.
Pasirodo, nuomotojus gąsdina ne vaikų apipaišytos sienos, o kelerius metus besitęsiančių teismų grėsmė. Vis dėlto vaikų burbulas – per daug išpūstas, nes tiek su vaikais, tiek be jų situacija būtų tokia pati.
Interviu metu pašnekovas nurodė, kad Lietuvoje egzistuoja absurdiška tarpusavy prieštaraujančių įstatymų ir aktų padėtis, dėl kurios nuomotojai be teismų pagalbos iš savo būsto negalėtų išvaryti žmonių – su vaikais ar be – net jei būtų pasibaigusi sutartis ar jie nesilaikytų jos sąlygų.
Tačiau sprendimo niekas neieško ir galbūt dar ilgai neieškos, nes reikėtų nuo nulio sukurti naują būstų sistemą.
Žmonės nesupranta, kad problema – ne vaikai, o įstatymai
Ne paslaptis, kad tarp nuomotojų Lietuvoje mažai kas priima gyventi su vaikais. Kada ir kodėl išvis atsirado ši problema?
Šiaip ji buvo visada. Tik jei anksčiau pagrindinė priežastis buvo tai, kad vaikai subraižys ir apipaišys sienas, sugadins baldus ir pan. Tai vėliau ji susiformavo iš teisinės pusės ir baimės tų teisinių pasekmių. O kodėl ji atsirado? Tai todėl, kad pas mus yra namudinė rinka, kas reiškia, kad dauguma nuomojamo turto priklauso primityviems fiziniams asmenims, kurie į tai žiūri per emocijas, labai visko bijo.
Papasakokite plačiau apie tą teisinę pusę, nes tikriausiai ne visi apie ją žino. Kodėl nuomotojus taip gąsdina nuomininkai su vaikais?
Tikrai ne visi žino, jeigu atvirai – daugumas nuomotojų turbūt išvis nežino, yra tik kažką girdėję ir susikūrę tam tikrą stigmą šiuo klausimu. Kalbant apie įstatyminę bazę, tai ji iš tiesų yra nepavydėtina, tokia kvaila, sakyčiau.
Yra keletas įstatymų, kurie vienas kitam prieštarauja. Nes būsto nuomos santykius reglamentuoja Civilinis Kodeksas (CK), kaip ir bet kurias kitas sutartis. Tai, pagal CV, jei asmuo nevykdo sutarties sąlygų (nemoka nuomos) arba ji pasibaigia, suprantama, kad jis nebeturi teisės ten gyventi.
Bet yra kiti įstatymai, kurie įvardija būsto neliečiamybės principą, kuriuo sakoma, kad net nelegaliai užėmęs patalpas žmogus negali būti taip paprastai iškeldinamas. Tuos dalykus sprendžia teismas. Kai yra toks įstatymų prieštaravimas, teismas nagrinėja, kuris iš jų toje situacijoje yra viršesnis.
Ką aš noriu pasakyti, kad tai galioja ne tik su vaikais, o bet kuriam asmeniui. Tai į tuos vaikus, sakyčiau, yra pernelyg perdėtai reaguojama. Jie prideda tik tai, kad dar įsijungia vaikų apsaugos įstatymas, kuris sako, kad vaikas turi turėti teisę į stogą virš galvos.
Ir, aišku, tai nereiškia, kad žmogus gali tiesiog imi ir gyventi legaliai ar įteisintai, nemokėdamas nuomos. Ne. Bet teisiškai tik teismas gali tai išspręsti. O kai yra vaikai, tokios bylos gali tęstis tris metus ar daugiau. Nuomotojai tiesiog to bijo. Ir tam yra pagrindo.
Taigi, jei atsikrausto šeima su vaiku ir nustoja mokėti nuomą, buto savininkai negali jų iškraustyti?
Jeigu ir be vaikų – lygiai tokia pati situacija. Vaikai prideda tik dar vieną kliūtį norint juos iškraustyti. Nes, bet kokiu atveju, tą galima padaryti tik teismo sprendimu. Ir daugelis žmonių, to nežinodami, vaiko reikalą išpučia. Žinoma, su vaikais bus vienareikšmiškai sunkiau ir procesas truks ilgiau. Bet ir be vaikų bus ilgas kelias. Jei žmogus gyvena ir nemoka nuomos, CK sako, kad jis gyvena nelegaliai, kiti aktai sako, kad jo taip paprastai išmesti į gatvę negalima.
Nuomoti turėtų įmonės, o ne diskriminuojantys, emocionalūs asmenys
O kaip yra kitose šalyse?
Labai įvairiai. Lietuvoje tai nevyksta dažnai, o kitur, manau, tai vyksta daug dažniau. Tai ir praktika daug labiau išsivysčiusi, reikalai vyksta daug greičiau. Kiekvienoje šalyje yra tam tikrų panašių suvaržymų, tačiau nėra taip, kad praktika būtų vienoda visur.
Esmė ta, kad kitur yra tam tikros apsaugos ir nuomotojui. O Lietuvoje yra tokia įdomi situacija, apie kurią mažai kas kalba – kol nuomotojas neišnuomojo, jis turi bet kokias teises. Teisę diskriminuoti dėl šeimos, lyties, amžiaus, statuso ir tai vyksta visu tempu Lietuvoje.
Kol žmogus neišnuomojo savo turto, jis gali daryti daug dalykų, kuriuos kitose šalyse daryti yra nelegalu. Bet kai kažkam jau išnuomojo, nuomotojas nebeturi daug teisių – jos visos pereina nuomininkui. Tai čia yra toks didelis disbalansas. Kitose šalyse, jeigu yra aktai, apsaugantys nuomininką, tai lygiai taip pat yra tie, kurie apsaugo ir nuomotoją.
Ar galėtumėte pasvarstyti, ką reikėtų pakeisti, kad abiem pusėms būtų gerai?
Aš manau, kad nėra jokios stebuklingos piliulės. Reikėtų apskritai pakelti galvą ir nuo pat viršaus pradėti galvoti, kokia gi yra valstybės būsto politika ir vizija apskritai, nes išvis tokio dalyko, tokio dokumento mūsų šalyje nėra.
O valstybės būsto politika parodytų, kaip valstybė mato būsto rinką, kaip ji turėtų atrodyti, kiek žmonių turėtų nuomotis, kiek – turėti savo nuosavą būstą, kaip tai turėtų vykti, kaip turėtų koreliuoti įstatymai, ką reikėtų keisti ir t.t.
Dabar yra taip, kad vienas įstatymas sako viena, kitas – kita, todėl remiamės teismais. Mes neturime į ką atsiremti, nėra galutinio dokumento, kuris nurodytų, ką, kaip ir kodėl reikia keisti, ko mes norime pasiekti, ką norime savo valstybėje matyti. O kai nėra paveikslo, mes vaikštinėjame aplink kaip akli.
Ir dažnai bandome spręsti paviršiuje atsiradusias problemėles. Puikus pavyzdys – visai neseniai buvo kalbėta apie nuomos lubų įvedimą, nes trūksta būsto. Tai praėjo tik keli mėnesiai ir mes jau turime visai kitą situaciją – staiga riboti nuomos kainų nebereikia, nes rinkoje jau pilna nuomojamo būsto, viskas grįžo į senas vėžes.
Tai čia labai geras pavyzdys to, kaip mes nesprendžiame problemų nuo viršaus, o bandome taisyti kažką palei dugną. Tai ir čia ta pati problema – jei mes turėtume aiškią būsto politiką, mes suprastume, kas toje rinkoje turi vykti. O dabar, tik atsiranda koks nors trikdis, puolame jį taisyti net nemėgindami aiškintis, kodėl ir iš kur jis atsirado.
Kitas dalykas – aš manau, kad kol mes turėsime rinkoje tokią situaciją, kai didžioji dauguma nuomojamų būstų yra privačių, pavienių asmenų su namudiniu požiūriu, tol ir kils tokios problemos. Jeigu daugiau būstų nuomotų įmonės, jos į viską žiūrėtų kitaip. Nes įmonės turi supratimą, teisininkus, geras sutartis, tai ir su vaikais jiems viskas būtų OK – jos nesivadovautų sentimentais.
Bėda ta, kad tokių įmonių yra mažuma. O kad tokių įmonių daugėtų – vėlgi, reikia galvoti apie būsto politiką ir ko mes savo šalyje norime. Galbūt skatinti, kad daugėtų įmonių nuomojamų būstų. Nuo viršaus reikia galvoti, o mes galvojame nuo apačios, todėl iš tų problemų ir neišlipame.
Jei žmogus tyčia nemokėtų nuomos, nepadėtų net policija
Galbūt yra kokios nors alternatyvos ar gudrybės, padedančios išvengti tos situacijos su iškraustymais ir teismais? Pavyzdžiui, sutartyje nurodyti sąlygą, kad nesilaikydamas sutarties žmogus privalės išsikraustyti be teismo įsikišimo, ar pan.?
Ne. Nes sutartis, kaip ir sakiau, yra CK. Su juo viskas gerai, bet yra kiti aktai – vaikų apsaugos įstatymas ir tas aktas, kuris įtvirtina būsto neliečiamybės principą, nepriklausomai nuo to, nelegaliai ten žmogus gyvena ar ne. Skamba absurdiškai, bet taip yra. Sutartyje gali rašyti, ką nori. Žinoma, tokie atvejai Lietuvoje yra tikrai reti, bet tos loterijos, matyt, pavieniai nuomotojai žaisti nenori. Ir aš juos suprantu.
Jeigu butą nuomotų įmonė, kuri nuomoja 100 butų, tai jei ir atsirastų keli tokie atvejai, iš esmės tai įmonei nesukeltų labai didelių problemų, nes tai – verslas. Versle visad būna nuostolių ir rizikos. Bet įsivaizduokite žmogų, kuris turi vieną, du ar tris nuomojamus būstus. Greičiausiai jis bus paėmęs paskolą tam butui, kurią turi kas mėnesį mokėti.
Ir staiga jis turi tokią situaciją, kad keliems metams jis negauna iš to buto pajamų, negali padengti būsto paskolos, nes nuomininkas nusprendė piktnaudžiauti ir dabar tenka bylinėtis teisme. O dar nuomotojui reikėtų ir bylinėjimosi, ir paskolos išlaidas padengti. Tokia situacija jį gali laisvai privesti prie finansinės krizės. Namudinis verslas toks yra. Todėl nekaltinu savininkų, kurie to bijo.
O ar tokioje situacijoje svarbu, ar žmogus nustoja mokėti nuomą, nes neturi pinigų, ar tiesiog nusprendžia tyčia nemokėti?
Jokio skirtumo. Tokie dalykai gali nebent tik pagreitinti teismo procesą, nes galbūt bus į tai atsižvelgiama. Bet kuriuo atveju, procesas dėl to nesikeičia.
Tarkime, žmogus nemoka nuomos ir nuomotojas jam iškviečia policiją. Kas vyktų tokiu atveju?
Tokiu atveju nuomotojas galėtų bandyti gudrauti sakydamas, kad įsiveržė vagys. Bet jeigu nuomininkai turės įrodymą, pavyzdžiui, sutartį, kad čia gyvena – policija nesikiš. Jei kalba eis apie tai, kad sutartis jau pasibaigusi, policija į tai irgi nesigilins, nes nėra linkusi į tokius reikalus kištis.
Nerandantiems būsto prognozės – liūdnos
Kalbant apie tokią gyvenimišką situaciją: jauna pora atsikrausto į Vilnių dėl darbo, mokslų ir pan., t.y. tame mieste neturi giminių ar draugų, pas kuriuos galėtų apsistoti. Ir jiems gimsta vaikelis. Jie turi surasti šeimai tinkamą butą, bet visi butai už prieinamą kainą nepriima su vaikais. Ką daryti? Kur dėtis jauniems tėvams su vaiku, jei jie ilgą laiką negali rasti, kur gyventi? Mesti darbą, mokslus ir grįžti atgal pas gimines, o galbūt yra kokios nors alternatyvos, išeitys?
Padėtis, aišku, nėra labai pavydėtina. Bet kažkokių alternatyvų nėra. Tiesiog sunkiai ir nuobodžiai ieškai, kas vis dėlto išnuomotų. Jeigu yra kokių nors nuogąstavimų iš šeimininko pusės, galima ieškoti kokių nors labiau pasitikėjimą keliančių garantijų.
Pavyzdžiui, labai dažnai studentai daro taip, kad butą nuomojasi ne savo, o tėvų vardu. Jei įsipareigoja tėvai, suaugę žmonės, nuomotojui ramiau, nes jie – patikimesni. Taip pat ir įmonės gali padėti – nuomotojai mėgsta, kai nuomojasi įmonė. Tai galima tartis su darbdaviu, kad jis kažkaip padėtų ir įmonės vardu išnuomotų būstą. Tai tiesiog galima ieškoti tokių išradingų sprendimų, kurie padėtų nuomotojui jaustis saugiau.
Na, arba galima ieškoti nuomojamo būsto, kuris priklauso juridiniam asmeniui, tačiau jų – labai mažai. Arba pirkti nuosavą būstą. Aišku, yra socialinis būstas, bet nėra tokios sistemos, kuri greitai išspręstų tą būsto problemą. Yra visokios socialinės programos, kurios padeda įsigyti pirmąjį būstą regione su parama, bet vėlgi – tai skamba kaip siekis regionams plėsti. O koks bendras paveikslas, kaip minėjau, mes nematome.
Ar yra vilties, kad situacija Lietuvoje pasikeis, galbūt kažkas ties šia problema yra daroma? Kokios jūsų prognozės?
Vilties visada yra – kitaip gyventi neverta. Bet ar greitu metu tai pasikeis – aš asmeniškai netikiu. Turėtų atsirasti politikų, kuriems ši tema būtų įdomi, ir jie norėtų to imtis, bet kol kas aš to nematau. Yra vienas kitas politikas, kuris iškelia šias problemas, bet to neužteks. Ir kai kalbame apie politiką, nuomą, šeimas, diskriminaciją, aktus – viskas yra kartu. Taip pat ir brokerių įstatymas – visas kompleksas sprendimų, kuriuos būtų galima įgyvendinti.
išmesčiau pro langa.
