Įvertinęs susidariusią situaciją ir kylančią būsto rinkos temperatūrą, centrinis bankas pasiūlė nustatyti ne mažesnį kaip 30 proc. pradinio įnašo reikalavimą antrai ir paskesnei būsto paskolai, jei skolininkas dar nėra grąžinęs reikšmingos pirmosios paskolos dalies ir pirmoji paskola viršija 50 proc. būsto vertės.
Šiuo reikalavimu nuo perteklinio įsiskolinimo esą siekiama apsaugoti ne pirmas paskolas imančius asmenis. Lietuvos banko analizė parodė, kad būtent antros ir paskesnės paskolos yra rizikingesnės ir papildomai kaitina būsto rinką.
Kartu kredito davėjams siūloma taikyti papildomą 2 proc. kapitalo rezervą būsto paskolų portfeliui ir taip didinti jų atsparumą su būsto rinka susijusiai rizikai.
Be kita ko, kai kurie specialistai siūlo labiau apmokestinti ir jau turimus antrą ar paskesnius būstus. Esą tai galėtų padidinti NT pasiūlą.
Rinką atvėsins tik didesnė pasiūla
Nekilnojamo turto (NT) bendrovės „Hanner vadovas Arvydas Avulis sako, kad būsto kainas galėtų sumažinti tik didesnė pasiūla.
„Juk kainos didėja dėl nesubalansuotos paklausos ir pasiūlos. Jeigu kainos kyla, reiškia, kad paklausa yra didesnė nei pasiūla.
Lietuvos banko siūlymas didinti pradinį įnašą žmonėms, perkantiems antrą būstą, didelės naudos neatneš. Gyventojai, kurie perka jau nebe pirmą būstą, dažniausiai turi pakankamai pinigų. Apie 40 proc. visų būsto pirkėjų nesinaudoja banko paskolomis“, – pastebėjo A. Avulis.
Lietuvos nekilnojamo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius irgi skaičiavo, kad tik kas ketvirtas butas yra nuperkamas investicijai.
„O iš tų pirkėjų irgi tik kas ketvirtas naudojasi banko ar kita parama, dauguma būstą investicijai perka iš nuosavų lėšų. Tad siūlymas palies tik nedidelę dalį rinkos“, – svarstė LNTPA prezidentas.
Tačiau, anot jo, kitas Lietuvos banko siūlymas didinti investicinio kapitalo rezervą skolintojams palies visus būstų kredito gavėjus.
„Natūralu, kad jeigu bankai turės atsidėti daugiau pinigų rezervui, jiems reikės brangiau skolinti. Todėl gali didėti palūkanų normos. Tai palies visus paskolų gavėjus“, – prognozavo M. Statulevičius.
NT pasiūlos didinti neleidžia biurokratija
Verslininkas A. Avulis įsitikinęs, kad didinti NT pasiūlą Lietuvoje reikėtų kitais būdais.
„Šiuo metu mums, kaip statytojams ir investuotojams, daugiau statyti būstų neleidžia didelė biurokratija, ypač Vilniaus savivaldybėje, kur projektai stringa, nes neįmanoma gauti statybos leidimų.
Tad perteklinių reikalavimų ir biurokratijos sumažinimas būtų geriausias sprendimas, norint stabdyti būsto kainų kilimą“, – tikino A. Avulis.
LNTPA prezidentas M. Statulevičius pastebėjo, kad kainų augimas nelėtės.
„Vystytojams trūksta tinkamų sklypų NT vystymui. Tad kol nebus priemonių, kurios pagelbės mažinti biurokratiją ir didinti prieinamumą prie sklypų, tol bus rinkos disbalansas.
Įvairios institucijos turėtų naikinti suvaržymus NT plėtros procesams. Taip jos prisidės prie būsto prieinamumo ir įperkamumo. Žmonių pajamos jau auga lėčiau, nei kyla būsto kainos. Vien per šiuos metus būsto kainos paaugo 20 proc., o atlyginimai augo 10–12 proc. Tad pasiūlos krizė tikrai gali susidaryti ir bus gaila jaunų šeimų, kurios negalės įpirkti būsto“, – teigė M. Statulevičius.
Anot jo, kol kas nėra ir priežasčių, kurios lemtų būsto kainų mažėjimą.
„Statybos medžiagų kainos auga. Taip pat jaučiamas spaudimas darbo rinkoje, auga darbuotojų atlyginimai. Paklausa NT rinkoje irgi nemaža. Konkuruoti mažinant kainas tikslo nėra. Ką vystytojai pastato, tą parduota.
Nuo šių metų vasaros pradžios būstų „sandėlis“ Vilniuje sumažėjo 1,5 tūkst. būstų. Jeigu toks tempas išsilaikys per ateinančius metus vystytojai išparduos visus būstus. Tai ir lemia, kad kainos kol kas nekris“, – kainas komentavo M. Statulevičius.
Ribojimų NT rinkai reikėtų dar griežtesnių?
NT ekspertas, įmonės „Real Data“ vadovas Arnoldas Antanavičius sakė, kad Lietuvos bankas viską teisingai daro, antraip vargiai sulauktų NT vystytojų kritikos.
Pasak A. Antanavičiaus, rinkos ekonomikoje kainas nustato pasiūlos ir paklausos santykis, o ne statybų savikaina, kaip šiuo metu tvirtina NT vystytojai.
„Todėl jie ir nepatenkinti Lietuvos banko siūlymais, nes dėl to gali sumažėti pirkėjų“, – pastebėjo NT specialistas.
Jo teigimu, NT rinkai reikia stabilumo ir vėsinimo.
„Kai būsto kainos auga, atsiranda vis daugiau pirkėjų norinčių spekuliuoti. Žmonės nori skolintis ir pirkti daugiau, tikėdamiesi, kad ateityje kainos dar kils ir čia bus lengvas uždarbis.
Matyt, Lietuvos bankas mato daugiau duomenų ir gali įvertinti, kad tokių spekuliatyvių pirkėjų yra gana nemaža dalis. Be to, reikia nepamiršti, kad šie ribojimai sulygina žaidimo taisykles pirmo ir antro būsto pirkėjams. Juk pirmo būsto pirkėjams gali būti sunku konkuruoti, nes agresyviai nusiteikę investuotojai gali kelti kainas“, – komentavo A. Antanavičius.
Anot jo, Lietuvos banko priemonės yra gana švelnios, tačiau žiūrint iš pirmo būsto pirkėjų perspektyvos praneša teigiamą žinutę.
Tačiau A. Antanavičius pastebėjo, kad spekuliatyvią rinką galima būtų mažinti ir griežtesnėmis priemonėmis.
„Pavyzdžiui, NT mokestis galėtų būti labiau išplėstas ir padidintas. Gyventojai, kurie turi prisipirkę daug turto, pradėtų jausti, kad tą turtą laikyti – kainuoja. Tad kažkas gali nuspręsti nebelaikyti tiek daug NT arba dalį jo parduoti. Taip kainos irgi galėtų būti slopinamos.
Taip pat galėtų būti apmokestinamas ne pirmo būsto įsigijimo sandoris. Tai irgi sumažintų spekuliantų apetitą“, – sakė NT ekspertas.
Sandorių skaičius auga
Registrų centro duomenimis, NT sandorių rinka ir toliau išlaiko augimo tempus, palyginti tiek su praėjusiais metais, kai rinką laikinai buvo pristabdžiusi pandemija, tiek ir su rekordiniais buvusiais 2019 metais.
Per tris šių metų ketvirčius Lietuvoje iš viso įregistruota 120,2 tūkst. NT pirkimo-pardavimo sandorių. Tai yra 33 proc. daugiau nei 2020 metų sausį-rugsėjį, kai buvo įregistruota 90,4 tūkst. NT sandorių. Palyginti su analogišku 2019 metų laikotarpiu, kai buvo fiksuota apie 94,5 tūkst. NT sandorių, šių metų rezultatas yra ketvirtadaliu didesnis.
Vien tik per šių metų rugsėjo mėnesį įregistruota 13,7 tūkst. NT sandorių – 8 proc. daugiau nei praėjusių metų rugsėjį ir 6 proc. daugiau nei šių metų rugpjūčio mėnesį.
„Visus šiuos metus stebime gerokai didesnį NT sandorių skaičių nei praėjusiais metais, tačiau tai nesunku paaiškinti prisiminus praėjusiais metais šalį užklupusią pandemiją ir įvestą karantiną, kuriam laikui praktiškai sustabdžiusį bet kokių NT sandorių įregistravimą.
Vis dėlto šie metai lenkia ir 2019 metus, kurie pagal įregistruotų sandorių skaičių, beje, buvo rekordiniai. Jeigu per likusius tris šių metų mėnesius rinkoje nenutiks kažko netikėto, tikėtina, kad šiemet fiksuosime naują NT sandorių rinkos rekordą“, – komentavo Registrų centro Duomenų sprendimų ir analizės departamento vadovo pareigas laikinai einantis Paulius Rudzkis.
Butų rinkoje – kol kas augimas
Šiemet visoje Lietuvoje taip pat įregistruota 29,3 tūkst. butų pardavimų – 27 proc. daugiau nei per devynis 2020 metų mėnesius, kai įregistruota 23 tūkst. butų pardavimų (2019 m. sausį-rugsėjį – 26,4 tūkst.), o vien tik per šių metų rugsėjį – 3,2 tūkst., arba 1 proc. daugiau nei praėjusių metų rugsėjį ir 7 proc. daugiau nei šių metų rugpjūtį.
„Butų rinkoje pastaruosius keletą mėnesių fiksuojama po daugiau kaip 3 tūkst. įregistruotų pirkimo-pardavimo sandorių per mėnesį. Didesnis ar mažesnis augimas stebimas visuose šalies didmiesčiuose, taip pat pirkėjams patraukliose kurortinėse savivaldybėse.
Ateityje bus įdomu stebėti, kaip pirkėjų ir pardavėjų elgesį koreguos neseniai Lietuvos banko pasiūlytos priemonės, susijusios su būsto kreditavimu. Kadangi NT sandorių registravimas nuo pirminio susitarimo iki galutinio patvirtinimo ir įregistravimo paprastai trunka kelis mėnesius, tad šių priemonių efektą pamatysime tik kitais metais“, – sakė P. Rudzkis.
Vilniuje šiais metais įregistruota daugiau kaip 10 tūkst. butų sandorių, arba 26 proc. daugiau nei atitinkamą laikotarpį pernai (2019 m. sausį-rugsėjį – 8,7 tūkst.), Kaune – 4,1 tūkst., arba 20 proc. daugiau (2019 m. – 3,7 tūkst.), Klaipėdoje – 2,7 tūkst., arba 47 proc. daugiau (2019 m. – 2,4 tūkst.).
Iš šių sandorių investiciniais, t. y. kai butą įsigijo pirkėjas jau turintis kitą gyvenamosios paskirties būstą, Vilniuje, Kaune Klaipėdoje galima laikyti kas penktą. Bendras investicinių butų sandorių skaičius Vilniuje per metus padidėjo 34 proc., Kaune – 21 proc., Klaipėdoje – 61 proc.
