Pasak jų, mažėjantis nuomos pajamingumas taip pat rodo, kad būsto kainų augimas gerokai lenkia nuomos kainų augimą.
Eilinis butų pardavimų rekordas Vilniuje
„Situacija Vilniaus būsto rinkoje ir toliau kaista – nors vidutinė būsto kaina augo tik 6 proc., tačiau vidurkį žemyn nutempė naujos statybos kainos, kurios dėl preliminarių sutarčių populiarumo labiau atspindi praėjusių, o ne šių metų kainas“, − komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.
Pasak jo, antrinės rinkos kainos bei Lietuvos banko pakartotinių sandorių indeksas rodo, kad realiai būstas Vilniuje šiuo metu yra 13-16 proc. brangesnis nei prieš metus.
Vidutinio būsto įperkamumas Vilniuje šiek tiek gerėjo dėl mažesnių palūkanų ir 11,5 proc. siekusio atlyginimų augimo, skaičiuoja „Swedbank“ ekonomistai. Tačiau įvertinus labiau savalaikius senesnio būsto pardavimus, būsto įperkamumas prastėjo, nors vis dar išliko gana aukštas.
„Paklausa būstui Vilniuje išlieka nenumaldoma – antrąjį šių metų ketvirtį buvo sudaryti 3877 sandoriai, tačiau tikėtina, kad šis skaičius buvo žymiai aukštesnis, nes preliminarios sutartys registrų centro statistikoje kol kas neatsispindi. Aukštai paklausai didelės įtakos turi augančios gyventojų pajamos, noras pagerinti būsto kokybę ir didėjantis gyventojų skaičiaus. Be to, populiarėjantys investiciniai sandoriai papildomai kaitina rinką“, − sako V. Šimkus.
Jis pažymi, kad NT plėtotojai bando patenkinti išaugusią paklausą. Šių metų pirmoje pusėje buvo pradėti statyti apie 5000 būstų, ir jei toks statybų tempas laikysis ir toliau, situacija būsto rinkoje ilgainiui turėtų normalizuotis.
Labiausiai įperkamas būstas išlieka Klaipėdoje
„Pardavimų tendencijos Kaune ir Klaipėdoje antrąjį šių metų ketvirtį buvo labai panašios. Čia būsto rinkos pasižymėjo dideliu aktyvumu, abiejuose miestuose senesnio būsto pardavimai augo gerokai greičiau, ir tai signalizuoja apie naujo būsto trūkumą. Vidutinė būsto kv. m. kaina Kaune ir Klaipėdoje augo, atitinkamai, 18,5, ir 8,9 proc.“, − komentuoja V. Šimkus.
Kaune atlyginimų augimas siekė beveik 14 proc., bet vis tiek nesugebėjo pavyti augančių būsto kainų. Todėl, pasak „Swedbank“ ekonomistų, įperkamumas Kaune mažėjo, nors ir išliko labai aukštas. Vidutinė šeima Kaune galėjo įsigyti 34 kv. m. didesnį būstą nei Vilniuje, kuriame įperkamas vidutinis 79 kv. m. ploto būstas.
„Tuo tarpu Klaipėdoje atlyginimų augimas neatsiliko nuo būsto kainų, ir būsto įperkamumas beveik nesuprastėjo. Klaipėdoje būstas yra labiausiai įperkamas iš visų didžiųjų šalies miestų, tačiau tai lemia silpnesnė uostamiesčio ekonominė ir demografinė situacija, o ne didelė būsto pasiūla“ – pastebi V. Šimkus.
Būsto rinkos šyla ir kaimyninėse šalyse
„Swedbank“ ekonomistai pažymi, kad būsto rinkos tendencijos Rygoje ir Taline buvo labai panašios į Vilniaus. Spartus ekonomikos atsigavimas augino žmonių pajamas, buvo matomas ryškus pirminės rinkos suaktyvėjimas.
„Taline, kaip ir Vilniuje, dėl vėluojančios pasiūlos daugėja pasirašomų preliminarių sutarčių skaičius, todėl oficialūs duomenys nevisiškai atspindi realų kainų augimą. Tikėtina, kad būstas Estijos sostinėje brangs greičiau nei augs pajamos, be to, į būsto rinką greičiausiai bus įlieta dalis iš pensijų fondų atsiimtų pinigų“, − teigia vyresnysis „Swedbank“ ekonomistas.
Pasak jo, Rygoje tuo tarpu vyksta nuosekli rinkos transformacija nuo sovietinės statybos į naujos statybos butus, ir tai ilgainiui sumažins būsto įperkamumą Rygoje.
Ką rodo mažėjantis nuomos pajamingumas
„Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumas, parodantis, kokią dalį būsto kainos sudaro metinės jo nuomos pajamos, toliau mažėjo visuose didžiuosiuose Lietuvos mietuose.
Kaip pastebi „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis, šiuo metu bendrasis nuomos pajamingumas Vilniuje yra sumažėjęs iki 5,5 procento, o Kaune ir Klaipėdoje – iki maždaug 6,5 procento.
„Vilniuje būsto nuomos pajamingumas sumažėjo iki žemiausio lygio nuo 2012 metų, o Kaune – iki žemiausio lygio nuo 2014 metų. Tai reiškia, kad būsto kainų augimas atitrūko ir pradėjo lenkti nuomos kainų augimą, kuris buvo daug nuosaikesnis ir atspindėjo realią būsto paklausą“, − sako N. Mačiulis.
Vidutinė nuomos kaina Vilniuje ir Kaune per metus padidėjo maždaug dešimtadaliu, o Klaipėdoje – vos keliais procentais. Pasak N. Mačiulio, tokios nuomos kainų tendencijos koreliuoja ir su ekonominiu aktyvumu, ir su demografinėmis tendencijomis.
„Pastaraisiais metais Vilniuje gyventojų skaičius per metus padidėja maždaug 8 tūkstančiais, Kaune maždaug 3 tūkstančiais, o Klaipėdoje gyventojų skaičius išlieka stabilus. Mūsų vertinimu, demografinės tendencijos didžiuosiuose miestuose išliks palankios ir toliau skatins būsto paklausą“, − prognozuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas.
Jis nurodo, kad vidutinės būsto paskolų palūkanos Estijoje ir Lietuvoje sumažėjo iki 2,4 procento, o Latvijoje – iki 2,6 procento.
„Kol kas mažai tikėtina, kad ECB bazines palūkanas galėtų pakelti per ateinančius dvejus metus, o Euribor ateities sandoriai rodo, kad teigiamų tarpbankinių palūkanų apskritai nesitikima bent artimiausią penkmetį. Vis tik įsibėgėjanti infliacija gali pakoreguoti šiuos lūkesčius ir ECB planus, todėl prisiimant ilgalaikius finansinius įsipareigojimus nereikėtų tikėtis, kad nulinių palūkanų era niekada nesibaigs“, − komentuoja N. Mačiulis.
