Specialistai pasakoja, kad didelė investicija – būsto pirkimas – kai kuriais atvejais gali apkarsti, jeigu vadovausitės tik emocijomis, tačiau nežvelgsite į detales, pavyzdžiui, į tai, kaip jūsų išsvajotieji namai buvo statomi.
Trūkumai pastebimi net ir brangiuose pastatuose
Statinių ekspertizės ir pastatų būklės įvertinimo bendrovės „Helm“ vadovas Mantas Raišys naujienų portalui tv3.lt pasakoja, kad pastatyto būsto trūkumų gali pasitaikyti tiek pigesniuose, tiek ir brangesniuose statiniuose.
Pasak pašnekovo, jeigu namo ar buto statybai bus naudojamos pigesnės medžiagos, tai nebūtinai reikš, kad tokio pastato kokybė bus vertinama prastai. Kita vertus, net ir tuo atveju, kai būstui naudojamos brangios statybinės medžiagos, tai anaiptol nereikš aukščiausios kokybės.
„Brangesniuose statiniuose dažnai tikimasi aukštesnės kokybės medžiagų ir statybos darbų, tačiau tai taip pat gali priklausyti nuo konkretaus atvejo ir įmonės, kuri vykdo statybą, profesionalumo.
Reikėtų atkreipti dėmesį, kad 85 proc. baigtumo daugumoje atvejų neatitinka investicijos į NT poreikio procento. Didžioji dalis lėšų investuojama stengiantis užbaigti likusius 15 proc. statybos – inžinerinės sistemos ir apdaila sudaro didžiausią investicijos į NT dalį“, – aiškino M. Raišys.
Tuo metu bendrovės „Laupetra“, vertinančios statinių bei jų apdailos kokybę, vadovas antrina, kad jeigu statybinės medžiagos yra pigios, tai tikrai nereiškia, kad būstas bus prastos kokybės.
„Lietuvoje perkamos staybinės medžiagos yra paženklinamos, kad jos atitinka europinį standartą. Tad šiuo atveju svarbiau yra tai, kaip tos medžiagos bus panaudojamos statybų metu, t.y. ar vystytojas laikysis keliamų reikalavimų ir pan.
Statytojai nevengia paslėpti tam tikrų defektų, o jei statinys yra brangesnis, tai nebūtinai reikš, kad jo kokybė bus itin aukšta“, – kalbėjo įmonės vadovas.
Vardija, kokie trūkumai fiksuojami dažniausiai
M. Raišys teigia, kad statytojai tam tikrų klaidų gali padaryti tiek statydami individualius namus, tiek butus.
„Pagrindinis skirtumas tarp nuosavo namo ir buto veikiausiai yra poreikis izoliuoti garsą. Dėl to priduodant pastatus būtinas garso sklidimo tarp atskirų butų tyrimas.
Šio trūkumo jūs niekada neišgirsite iš nuosavo namo savininko. Daugiabučių pastatų statytojų kvalifikacija ir kompetencija paprastai būna aukštesnė, statybos valdymo procesai sureguliuoti, atsakomybė didesnė, defektų šalinimas – labiau užtikrintas“, – kalbėjo jis.
Tuo metu „Laupetra“ įmonės vadovas atkreipia dėmesį, kad neretai pirkėjai pernelyg skuba, būstą perka aklai, tačiau pirmiausiai, pasak specialisto, svarbu iš statytojo gauti visus reikiamus dokumentus, pavyzdžiui, kadastrinius dokumentus, paprašyti statybos darbų žurnalų.
Be to, pasak specialisto, neverta tikėtis, kad smulkus vystytojas naudos itin aukštos kokybės medžiagas.
„Vertindami statomų namų kokybę, galime pastebėti, kad didžiausias trūkumas yra tai, kad jie yra statomi iš dujų silikato blokelių, tačiau nėra armuojamos sienos. Dėl šios priežasties, bėgant laikui, sienos suskilinėja. Taip pat kita dažna problema – netinkamai įrengtos lietaus nuvedimo sistemos, dėl kurių vėliau pamatas netgi yra pradedamas „plauti“, jis deformuojasi.
Labai daug problemų fiksuojama ir kalbant apie langų montavimo darbus, stogų įrengimą“, – pastebėjo įmonės vadovas.
Jo teigimu, per šiuos metus iš viso bendrovės specialistai surašė daugiau 220 defektinių aktų, kurie liudijo, kad statytojas padarė klaidų.
Tai pamiršta ne vienas
Gyventojams, jau įsigijusiems ar rezervavusiems statomus butus ar namus, specialistai pataria imtis tam tikrų priemonių, kurios leistų išvengti nuostolių. Pavyzdžiui, vesti raštišką susirašinėjimą su vystytoju, rašytinį dokumentavimą ar fotofiksavimą.
Kiekvienas naujas statinys turi 5 metų garantinį terminą. Paslėptiems statinio elementams (pavyzdžiui, konstrukcijoms, vamzdynams) taikomas prailgintas 10 metų, o tyčia paslėptiems defektams – 20 metų garantija.
Tačiau bendrovės „Helm“ vadovo M. Raišio teigimu, reikia suprasti, kad ranga ir ginčų sprendimas vyksta rungimosi principu.
„Gyventojai nuolat norės už sumokėtą sumą gauti kuo daugiau paslaugų ar atliktų darbų iš rangovo, o rangovas savo ruožtu norės kuo mažiau investuoti ar tenkinti papildomus gyventojų pageidavimus, kurie nebuvo aiškiai aprašyti sutartyje. Taip pat ir su garantiniu laikotarpiu, kurio metu turi būti šalinami trūkumai“, – kalbėjo jis.
Bendrovės vadovas atkreipia dėmesį, kad, pastebėjus trūkumus, pirmiausiai juos reikia, kaip įmanoma išsamiau aprašyti, o vėliau raštu kreiptis į vystytoją su reikalavimu sutvarkyti paliktą broką.
„Svarbu, kad nuo pranešimo apie trūkumus pateikimo dienos pradedamas skaičiuoti 1 metų senaties terminas, per kurį šis ginčas privalo būti išspręstas. Jei matote, kad vystytojas nelinkęs taisyti broko, būtina kaip galima greičiau kreiptis į atestuotą ekspertizės rangovą (ne teismo ekspertą ar techninį prižiūrėtoją) su prašymu įvertinti broką, parengiant ekspertizės aktą bei kvalifikuotus teisininkus, kurie specializuojasi šioje srityje ir geba tinkamai jus atstovauti.
Kadangi būsto įsigijimas yra kiekvienai šeimai didžiulė investicija, rekomenduoju planuojant įsigyti būstą ieškoti profesionalaus patarimo iš teisininkų ir nepriklausomų statybos ekspertų, ypač jei neesate tikras dėl bet kokių pirkimo sutartyje ar garantinėje informacijoje esančių sąlygų. Tai padės užtikrinti, kad būsto įsigijimas būtų saugus ir patikimas“, – patarė M. Raišys.
Galite reikalauti sumažinti kainą
Advokatų profesinės bendrijos „Noor legal“ advokatė Lina Šimė naujienų portalui tv3.lt taip pat gyventojams patarė būti rūpestingiems ir atidiems prieš įsipareigodami pirkti konkretų būstą ar kitą NT objektą, t.y. prieš pasirašydami preliminariąją sutartį ir sumokėdami NT vystytojui avansą.
„Jei NT vystytojas deklaruoja, kad konkretaus NT objekto statyboje ketina naudoti konkrečias aukštos kokybės medžiagas, tai ir turi būti nurodyta preliminariojoje sutartyje. Šiuo metu absoliuti dauguma preliminariųjų sutarčių paprastai turi priedą – NT objekto statybos ir apdailos darbų sąrašą.
NT objekto pirkėjas turi skirsti pakankamai laiko preliminariosios sutarties analizei, nes būtent preliminarioji sutartis apibrėžia pirkėjo ir pardavėjo teises ir pareigas. Jei pirkėjas sunkiai suvokia preliminariosios sutarties struktūrą, tekstą ir prasmę, stipriai rekomenduotina šiam etapui pasitelkti profesionalius teisininkus“, – kalbėjo L. Šimė.
Advokatė teigia, kad būtent preliminarioje sutartyje ir jos prieduose turi būti aiškiai nurodyta, iš kokių statybinių medžiagų bus statomas ir įrengiamas NT objektas.
„Jei pirkėjas reklamoje, skelbime ar NT vystytojo tinklapyje mato deklaracijas apie naudojamas aukštos kokybės medžiagas, tačiau tai nėra atspindėta preliminariojoje sutartyje, pirkėjas turi reikalauti papildyti preliminariąją sutartį, t.y. preliminariojoje sutartyje nurodyti tuos pačius NT vystytojo deklaruojamus statybos produktus.
Jei NT vystytojas atsisako padaryti tokius pakeitimus preliminariojoje sutartyje – labiausiai tikėtina, kad vystytojas ir neketina tokių medžiagų naudoti“, – kalbėjo L. Šimė.
Advokatė taip pat atkreipia ir į kitą ne ką mažiau svarbų aspektą – tai NT objekto apžiūrą ir perėmimą iš vystytojo.
„Džniausiai preliminariosiose sutartyse yra susitariama, kad tam tikru momentu NT vystytojas pakvies būsimą pirkėją, o būsimas pirkėjas atvyks apžiūrėti perkamo turto. Tokios apžiūros metu yra pasirašomas apžiūros aktas, kuriame būsimas pirkėjas gali nurodyti visus trūkumus ir neatitikimus preliminariajai sutarčiai.
Apžiūros metu pastebėjus, kad NT objekto statyboje buvo panaudotos netinkamos kokybės medžiagos, reikia apie tai fiksuoti apžiūros akte ir reikalauti būsimo pardavėjo nedelsiant šalinti šiuos trūkumus. Jei pardavėjas nesutinka šalinti trūkumų, tuomet pirkėjas gali nesudaryti notarinės NT objekto pirkimo–pardavimo sutarties, reikalauti sumažinti įsigyjamo objekto kainą ar kitokių teisių gynimo būdų. Svarbiausia yra įrodyti, kad pardavėjas nepastatė tokio daikto, kurį deklaravo statysiantis, t.y. neįvykdė preliminariosios sutarties sąlygų“, – atkreipė dėmesį advokatė L. Šimė.
Pasak L. Šimės, jei pirkėjas įsigyja NT objektą ir tik vėliau pastebi neatitikimus preliminariosios sutarties nuostatoms, tai pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti:
- kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina;
- arba kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti;
- arba grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.
Be to, įspėjama, kad tokiu atvejus visos pirkėjo turimos pretenzijos turi būti teikiamos pardavėjui nedelsiant, iškart po neatitikimų nustatymo.
„NT pirkėjas taip pat gali reikalauti žalos, atsiradusios dėl klaidinančios reklamos, atlyginimo. NT objekto reklamavimas, pateikiant neteisingą informaciją apie NT statyboje naudojamus statybos produktus, gali būti laikomas klaidinančia reklama.
Tokiu atveju pirkėjas gali apskaičiuoti ir pagrįsti savo žalą, patirtą ryšium su klaidinančia reklama, ir siekti ją prisiteisti iš nesąžiningo klaidinančios reklamos davėjo, gamintojo, tarpininko ar skleidėjo“, – teigė pašnekovė.
Advokatė dar kartą primena būsto pirkėjams, kad jei garantinio laikotarpio metu pirkėjas pastebi įsigyto NT objekto trūkumų, jis privalo juos tinkamai užfiksuoti – turėti nuotraukas, videomedžiagą, tam tikrais atvejais ir specialistų rašytines išvadas bei be uždelsimo kreiptis į NT pardavėją su rašytiniu reikalavimu šalinti trūkumus.
„Statybos defektų priežasčių nustatymas, šalinimo kaštų paskaičiavimas dažniausiai visada reikalauja specialiųjų ekspertinių žinių. Priklausomai nuo defekto pobūdžio, pirkėjas gali iškviesti statybos ekspertus įvertinti, užfiksuoti defektus bei paskaičiuoti trūkumų šalinimo išlaidas dar iki teismo, arba jau teismo metu.
Jei defekto pobūdis yra toks, kad defektas turi būti nedelsiant šalinamas (o NT pardavėjas nerodo reikiamos iniciatyvos tai padaryti), tai pirkėjui labai rekomenduotina, prieš šalinant defektą savo lėšomis, išsikviesti tiek NT pardavėją, tiek statybos ekspertą ir užfiksuoti defektą, nustatyti jo priežastis, pasekmes ir šalinimo būdus“, – kalbėjo L. Šimė.
Pasak advokatės, tikimybė teisme įrodyti savo tiesą visada labai priklauso nuo pirkėjo turimų įrodymų – jei įrodymai nesurinkti arba jei jie surinkti netinkamai, nekokybiškai, pirkėjo tikimybė laimėti bylą smarkiai mažėja.
„Išryškėjus statinio brokui, pirkėjas turi užfiksuoti šį broką, raštu reikalauti pardavėjo per protingą terminą jį ištaisyti. Jei pirkėjas mato, kad pardavėjas kratosi atsakomybės, pirkėjui rekomenduotina nedelsiant kreiptis teisinės pagalbos ir dėl savo konkretaus atvejo pasikonsultuoti individualiai.
Primintina, kad kiekvienas asmuo gali gauti pirminę valstybės garantuojamą teisinę pagalbą – teisines konsultacijas, patarimus dėl ginčo sprendimo. Asmenys, norintys gauti pirminę teisinę pagalbą, turi kreiptis į savivaldybės, kurioje gyvena, administraciją“, – atkreipė dėmesį L. Šimė.
Rinka vangi
Naujienų portalas tv3.lt jau rašė, kad Lietuvoje būsto įperkamumas rekordinėje žemumose. Augant bankų palūkanoms imti paskolą gyventojams per brangu. Nekilnojamo turto (NT) vystytojai kaltina bankus, kad šie lobsta ir nieko nedaro.
Registrų centro duomenimis, per tris šių metų ketvirčius Lietuvoje įregistruota 84,7 tūkst. pirkimo–pardavimo sandoriais perleistų NT objektų – 14 proc. mažiau nei praeitų metų sausio-rugsėjo mėnesiais, kai buvo įregistruota 98,7 tūkst. NT objektų pardavimų. Vien tik per rugsėjį įregistruota 9,3 tūkst. NT objektų pardavimų, arba 15 proc. mažiau nei pernai rugsėjį (10,9 tūkst.) ir 6 proc. mažiau nei šių metų rugpjūtį (9,9 tūkst.).
Šiemet visoje šalyje įregistruota 22,9 tūkst. butų pardavimų – 12 proc. mažiau nei prieš metus, kai per tris ketvirčius buvo įregistruota 26,1 tūkst. butų pardavimų. Vien tik per šių metų rugsėjo mėnesį įregistruota 2,5 tūkst. butų sandorių, arba 16 proc. mažiau nei 2022 metų rugsėjį ir 3 proc. mažiau nei šių metų rugpjūtį.
Vilniuje šiemet įregistruota beveik 7,8 tūkst. butų pardavimų, arba 12 proc. mažiau nei prieš metus, Kaune – 3,3 tūkst. (3 proc. mažiau), Klaipėdoje – 2,1 tūkst. (6 proc. mažiau).
Per tris šių metų ketvirčius Lietuvoje taip pat įregistruota beveik 8 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų – 21 proc. mažiau nei pernai analogišku laikotarpiu, kai buvo įregistruota 10,1 tūkst. namų pardavimų. Vien tik per šių metų rugsėjį įregistruota 964 namų pardavimai, arba 18 proc. mažiau nei pernai rugsėjį ir 6 proc. mažiau nei šių metų rugpjūtį.
Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 40,5 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų – 15 proc. mažiau nei 2022 metų sausį-rugsėjį, kai buvo įregistruota 47,6 tūkst. žemės sklypų sandorių. Vien tik per rugsėjo mėnesį įregistruota 4,3 tūkst. žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandorių, arba 15 proc. mažiau nei pernai rugsėjį ir 9 proc. mažiau nei šių metų rugpjūtį.
