Investicijomis į NT Baltijos šalyse šiuo metu labiausiai domisi tie investuotojai, kurie turi daug nuosavo kapitalo ir yra linkę investuoti į rizikingesnius turtus, laikinai susiduriančius su įvairiomis problemomis, tačiau ilgalaikėje perspektyvoje – gerus ir pelningus objektus. Tuo tarpu, instituciniai investuotojai, NT įsigyjantys už skolintą kapitalą ir keliantys aukštus rizikos minimizavimo reikalavimus, laikinai pasitraukė iš rinkos.
Augant siūlomų investicinių produktų kokybei bei mažėjant rizikos lygiui regione, kito investuotojų pobūdis. Investicijomis į Baltijos šalių nekilnojamą turtą (NT) pradžioje domėjosi tik oportunistiniai investuotojai, besirenkantys didesnę riziką vardan didesnės investicijų grąžos. Plėtojantis rinkai Baltijos šalių NT ėmė domėtis investiciniai fondai, o galiausiai prisijungė instituciniai investuotojai, keliantys itin aukštus reikalavimus įsigyjamam turtui.
"Pasireiškus ekonomikos nuosmukiui rinkoje ciklas prasidėjo iš pradžių. Baltijos regione galimybių investuoti į aukščiausios kokybės NT objektus daugėja, taigi per kelerius metus sugrįš ne tik instituciniai investuotojai, bet taip pat šia rinka ims aktyviau domėtis ir pasaulio mastu gerai žinomi investuotojai," – šiandien vykusioje spaudos konferencijoje teigė nepriklausomos finansų ir nekilnojamojo turto bendrovės "Re&Solution" direktorius Ričardas Čepas.
Tarptautiniai prekiniai ženklai naudojasi proga įsitvirtinti geriausiose prekybos vietose
Kritęs Baltijos šalių vartojimas ir nepamatuota vietos prekybininkų plėtra ima atsirūgti. Tuo tarpu žinomų tarptautinių prekių ženklų atstovai nesikoncentruoja ties šiandienos problemomis, o žvelgia į kelerių metų perspektyvą. Šiuo metu krentančios nuomos kainos ir lankstesnis nuomotojų požiūris suteikia galimybių patraukliomis sąlygomis išsinuomoti pačias geriausias prekybiniu požiūriu vietas ir įsitvirtini rinkoje, žinoma, atidžiai įvertinus susiklosčiusias veiklos sąlygas.
"2008-aisiais pasikeitusios Baltijos šalių ekonomikos perspektyvos pristabdė vartojimą, taigi ir prekybininkų apyvartų augimą. Jautriausi pasikeitusioms rinkos sąlygoms – vietiniai prekybininkai, dauguma kurių verslą išplėtojo būtent ekonomikos pakilimo laikotarpiu ir visą pelną skyrė tolimesnei parduotuvių tinklo plėtrai. Plėtra buvo daugiausia pagrįsta lūkesčiais, o ne realiu apyvartų augimu. Kai kurie prekybininkai buvo priversti mažinti prekybos taškų skaičių ir vesti derybas su nuomotojais dėl laikino nuomos kainos sumažinimo ar atšaukimo" – teigė p. Čepas. "Tačiau toks poelgis yra tarsi skęstančiojo griebimasis už šiaudo: paprastai nuomos mokestis tesudaro tik iki dešimtadalio prekybininko išlaidų, didžioji dalis problemos lieka neišspręsta."
Metų pradžioje Lietuvoje buvo 29 tarptautinius reikalavimus atitinkantys prekybos centrai, iš viso apimantys maždaug 670.000 kv. m nuomojamo ploto, o tūkstančiui gyventojų teko ~200 kv. m nuomojamo prekybos centrų ploto, t.y. pagal šį rodiklį pasiekėme Europos vidurkį. Latvijoje prekybos centrų plotas sudarė 437.000 kv. m (176 kv. m/1000-iui gyv.), Estijoje – 500.000 kv. m (374 kv. m/1000-iui gyv.).
2008-aisiais vidutinės nuomos kainos Lietuvos ir Estijos prekybos centruose išliko gana stabilios, tik šių metų pradžioje jos ėmė mažėti, tuo tarpu Latvija pirmoji pajuto nuomos kainų mažėjimą dar 2008-ųjų pirmoje pusėje. Pagrindinėse prekybinėse gatvėse nuomos kainos per metus nukrito apie 10-15%, o kai kur ir dar daugiau.
2009-asiais prekybos centrų valdytojai turės susitaikyti su didėjančiu patalpų neužimtumu. Didžiausia aukšto neužimtumo lygio rizika yra mažesniuose prekybos centruose, esančiuose toliau nuo miesto centro, aptarnaujančiuose tik vieną mikrorajoną ir generuojančiuose nepakankamus lankytojų srautus. Patalpų užimtumas sėkmingai veikiančiuose centruose pernai išliko aukštas – apie 98-99%.
Biuro patalpų rinkoje kritimo ciklas sutapo su nuomos sutarčių pasibaigimu
Baltijos šalių sostinių biurų rinkose pasirinkimas tiek kainos, tiek kokybės prasme yra bene didžiausias nuo pat biurų rinkos vystymosi pradžios. Nemažai biurų savininkų pateko į keblią situaciją ne tik dėl sparčiai augančios konkurencijos, bet ir dėl masiško nuomos sutarčių pasibaigimo kaip tik tuo laikotarpiu, kuomet ėmė mažėti paklausa biuro patalpoms, nes didžioji dalis įmonių-nuomininkių pajuto tarptautinės finansų krizės pasekmes.
Dar daugiau – ėmė kristi nuomos kainos, o vykdomų statybų apimtys privertė sunerimti biurų nuomotojus. 2004-2005 m. vyko sparti įmonių plėtra, daug jų įsikėlė į naujai pastatytus modernius biurus. Lietuvoje įprastas nuomos terminas – 3-5 metai, taigi dauguma bumo laikotarpiu pasirašytų nuomos sutarčių baiginėjasi kaip tik šiuo metu ir lemia aktyvų nuomininkų judėjimą verslo centruose.
Biurų rinkos plėtra yra palyginti inertiška, todėl siekiant užbaigti jau pradėtus statyti objektus trijose Baltijos šalių sostinėse ši rinka išliks aktyvi ir 2009 m., nors jau metų pradžioje pastebėta perteklinė biuro patalpų pasiūla ir mažėjantis veikiančių centrų užimtumo lygis. Skaičiuojama, kad rinką per metus gali papildyti daugiau nei 100.000 kv. m biurų ploto Vilniuje, 70.000 kv. m Rygoje ir 140.000 kv. m Taline. "Nors skaičiuojame tik šiuo metu statomus objektus, vis dėlto, minėtus planus dar gali gerokai pakoreguoti susiklosčiusios sudėtingos rinkos sąlygos. Naujos statybos jau senokai nebepradedamos, kadangi perpildyta rinka turės absorbuoti naujai pasiūlytus objektus, kai kurie iš jų atidaromi surinkus vos 50% nuomininkų. NT plėtros kompanijos tapo žymiai atsargesnės: spekuliatyvinių objektų artimiausiu metu nebus statoma," – sakė p. Čepas.
Nuomos kainos per metus Baltijos šalių sostinėse sumažėjo apie 15-20%. Šiuo metu aukščiausios klasės biurų patalpas Vilniuje ir Rygoje galima išsinuomoti mokant 16 EUR/kv. m/mėn., Taline patalpos šiek tiek brangesnės – 18 EUR/kv. m/mėn.
Pasak p. Čepo, drastiškas kainų nuosmukis potencialiems biurų nuomininkams suteikia naujų galimybių – didžioji dalis biurų dabar tapo prieinami.
Nespėjo pristatyti per daug sandėlių
Baltijos šalyse sandėlių rinka – "sveikiausia" palyginti su kitais NT rinkos segmentais. Nors pastaruoju metu augant logistikos ir sandėliavimo paslaugų poreikiui buvo statoma vis daugiau modernių sandėlių, dauguma jų buvo statomi arba pačių naudotojų savo reikmėms, arba plėtros įmonių, bet tik suradus konkretų nuomininką, t.y. spekuliatyvių statybų buvo palyginti nedaug.
Šiuo metu naujas sandėliavimo patalpas Lietuvoje galima išsinuomoti vidutiniškai mokant 4-5,5 EUR/kv. m/mėn., Latvijoje – 4,5-5,5 EUR/kv. m/mėn., Estijoje – 5-7 EUR/kv. m/mėn. Senos statybos renovuotos patalpos kainuotų apie 30-40% mažiau. Spartesnė šios rinkos plėtra tikėtina atsigavus ekonomikai, kadangi, palyginti su kitomis ES šalimis, Baltijos šalių sandėliavimo rinka yra vis dar nepakankamai prisotinta.
"Šis segmentas gali džiaugtis, kad jame nėra patalpų pertekliaus, nors dalis planuojamų statyti objektų gali būti atidėta. Gal tik Estijoje situacija kiek sudėtingesnė. Regioniniu bei viso pasaulio mastu lėtėjantis ekonomikos augimas turi neigiamos įtakos sandėliavimo rinkai: mąžtant mažmeninės ir didmeninės prekybos apyvartoms, transporto ir logistikos paslaugų bei sandėliavimo patalpų poreikis mažėja, nuomininkai stengiasi optimizuoti nuomojamus plotus, - aiškina "Re&Solution" tarpininkavimo skyriaus vadovas Giedrius Ragaišis.
Būsto pasiūla netruks didėti, nors naujų statybų nebepradedama
Būsto rinkoje įsivyravo laukimo nuotaikos. Nors nauji būsto projektai nebepradedami, būsto pasiūla netrukus turėtų padidėti, nes augant ekonomikos sunkmečio poveikio mastams ir didėjant nedarbui dalis savininkų neįstengs aptarnauti banko paskolos ir bus priversti parduoti būstą ar perleisti jį kreditoriui. Be to, daugelį pirkėjų atbaido sugriežtintos bankų taikomos būsto kreditavimo sąlygos. Itin akivaizdžiai sumažėjo savo pirmąjį būstą įsigyti norinčių pirkėjų, didžioji dauguma šiuo metu vykstančių sandorių susiję su būsto keitimu.
P. Ragaišis pastebi, kad potencialūs pirkėjai seka pokyčius rinkoje, ieško tinkamiausio būsto, tačiau delsia jį įsigyti dabar, tikėdamiesi, jog kainos artimiausiu metu dar kris. Aiškiai matomas pirkėjų įsitikinimas, kad surastas tinkamas būstas "nedings" iš rinkos per artimiausius keletą mėnesių, o tuo, kad jo kaina dar sumažės, tikima beveik besąlygiškai.
Paklausa išliks palyginti ribota dar kelerius metus, nors būsto poreikis vis dar yra didelis: pagal vidutinį būsto plotą vienam gyventojui Baltijos šalys dar gerokai atsilieka nuo Vakarų Europos šalių rodiklio. Be to, Baltijos regione bendras būsto kokybės lygis yra gerokai žemesnis, kadangi didžiąją dalį gyvenamojo fondo sudaro senos statybos, dažnai neekonomiški būstai.
